Главные нюансы экспертизы перепланировки

Доброго времени суток! В сегодняшней статьей мы мы обсудим тему Главные нюансы экспертизы перепланировки. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Главные нюансы экспертизы перепланировки

Варианты независимой экспертизы перепланировки

Существуют несколько вариантов экспертизы перепланировки, которые представлены ниже:

Строительная

Многие специализированные компании и организации предлагают услуги по проведению строительной экспертизы перепланировки.

Конечно, проведение подобной экспертизы может занять довольно много времени, а состав работы зависит от особенностей того или иного случая, и разрабатывается для каждого случая в индивидуальном порядке, но в основном состав работ данной экспертизы состоит из следующих этапов:

Осуществление подготовительных работ Составляются вопросы, на которые эксперт должен дать ответы, разрабатывается программа обследования, а также изучается документация (проект, смета и т.д.).
Обследование Эксперты выезжают для осмотра перепланировки, также осуществляется инструментальное обследованием и измерительный контроль перепланировки, при необходимости проводится изъятие образцов для исследования. На данном этапе эксперт может выявить несоответствие перепланировки утвержденному проекту. Также могут проводиться  обмерные работы, определение качества строительных материалов и т.д.
Лабораторные исследования На данном этапе проводятся лабораторные исследования материалов.
Камеральная обработка полученных данных На данном этапе осуществляется обработка всех данных, которые были получены в результате выполнения всех вышеуказанных действий. На данном этапе также проводятся поверочные расчеты, конструкторский расчет, составляются ведомости обнаруженных нарушений и дефектов. Кроме того разрабатываются рекомендации касательно устранения выявленных нарушений и дефектов, а также предоставляется оценка стоимости восстановительного ремонта. На данном этапе эксперт подготавливает заключение.
Сдача результатов работы На данном этапе эксперт подготавливает окончательный вариант экспертного заключения, которое должно быть проверено начальником отделения и генеральным директором экспертной компании. После проведения данных действий на экспертном заключении ставится печать экспертной компании, после чего оно предоставляется заказчику.

Судебная

Данный вид экспертизы  проводится в ходе судебного разбирательства. Судебная экспертиза проводится на основании решения суда. При этом действующее процессуальное законодательство гласит, что экспертиза может быть назначена на основании ходатайства одной из сторон судопроизводства или по инициативе суда.

При этом участники судебного разбирательства могут задать эксперту свои вопросы, а также предложить экспертное учреждение для проведения экспертизы. В основном судебная экспертиза перепланировки назначается при рассмотрении гражданских дел. А сторонами судопроизводства могут выступать соседи или другие заинтересованные лица.

В основном экспертиза проводится в следующих целях:

  • для определения соответствия перепланировки требованиям строительных или санитарных норм;
  • для выявления причинно-следственной связи между перепланировкой и повреждениями, которые возникли после его осуществления;
  • для определения влияния устройства проема в несущей стене квартиры на несущую способность жилых помещений.

Очень часто экспертное заключение является важнейшим доказательством, на основании которого суд принимает соответствующее решение.

Техническая

Строительно-техническая экспертиза перепланировки проводится как до начала строительных работ, так и непосредственно во время проведениям подобных работ. На практике очень часто поводом проведения технической экспертизы является заявление соседей или сотрудников управляющей компании. Если перепланировка была выполнена с нарушениями установленных стандартов и норм, то собственник не только обязан заплатить штраф, но и устранить последствия перепланировки.

Чтобы избежать вышеуказанных нежелательных последствий, многие собственники предпочитают проводить техническую экспертизу перепланировки до начала строительных и ремонтных работ. Для этого можно заключить соответствующий договор с экспертной организацией. При необходимости эксперт проведет обследование конструкций здания и проверит состояние инженерных коммуникаций.

Имея под рукой экспертное заключение, проектировщик сможет создать проект, учитывая особенности данной квартиры. При подобном подходе в дальнейшем у собственника квартиры не возникнут проблемы с жилищной инспекцией.

Проведение технической экспертизы может также понадобится во время строительных работ. В этом случае возможно проведение контроля перепланировки и составление всей необходимой документации, что сделает процесс сдачи готовой перепланировки комиссии более легким.

Санитарная

На практике очень часто возникает необходимость проведения санитарной экспертизы. Санитарная экспертиза перепланировки проводится специализированными организациями и компаниями. Инициатором проведения экспертизы может быть не только собственник помещения: экспертиза может проводиться в ходе судебного разбирательства или на основании заявления соседей.

В основном данная экспертиза проводится с целью:

  • определения и предотвращения воздействия вредных факторов среды обитания на человека;
  • определения соответствия перепланировки требованиям санитарных и технических норм;
  • предоставления рекомендаций для устранения выявленных нарушений.

В качестве объекта исследования могут выступать:

  • факторы среди обитания (почва, вода и т.д.);
  • условия выполнения строительных работ;
  • здания, сооружения, в том числе и жилые.

Кроме того очень часто в качестве объекта исследования выступает проектная документация. На практике собственники жилых помещений не проводят санитарную экспертизу до начала перепланировки: подобная экспертиза проводится при возникновении разногласий или споров. Но ее желательно провести заранее, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем.

Нарушение законодательных требований может стать основанием для привлечения собственника к административной ответственности, а незаконная перепланировка в дальнейшем не сможет быть узаконена

помощь в подборе ипотеки
бесплатно!

Действующее законодательство тщательно регулирует порядок изменений жилищных и офисных помещений. В частности, Жилищный кодекс РФ предусматривает 2 вида изменений, которые должны быть внесены в техпаспорт помещения.

Первый вид изменений – переустройство, т.е. замена и перенос инженерных сетей, сантехники, отопительного или другого подобного оборудования. А второй вид изменений – перепланировка, т.е. перенос стен, присоединение балконов и т.д.

Перепланировка является довольно распространенным явлением на практике. Но не все собственники придерживаются установленного законодательством порядка осуществления перепланировки. При этом необходимо помнить о том, что законодательство запрещает осуществление самовольной перепланировки.  Соответственно, прежде чем перейти к  перепланировке, желательно ознакомиться с порядком и правилами его осуществления.

Экспертиза перепланировки является неотъемлемой частью данного процесса. А что это  и когда возникает необходимость проведения подобной экспертизы?

Средняя стоимость процедуры

Перепланировка – процедура довольно сложная, и требующая определенных затрат. Финансовые затраты связаны не только со строительными работами, но и с проведением экспертизы и согласованием перепланировки. А какова цена подобных работ?

Ниже приведена таблица с примерной стоимостью определенных работ:

Название работы(услуги) Сроки (дней) Стоимость (руб)
Экспертиза стоимости проводимых строительных работ 14-20 20 000
Экспертиза технического состояния зданий 10-14 20 000
Проверка проектной документации 20-30 30 000
Проверка качества строительства 10-15 20 000
Проведение технического обследования зданий во время перепланировки 2-5 15 000
Отнесение осуществленных работ к категории реконструкции или перепланировки 2-5 20 000
Проведение обследования самовольных построек для узаконивания 8-20 20 000
Определение состояния конструкций здания после перепланировки 5-10 25 000
Получение акта перепланировки для осуществления работ, которые не требуют согласования 30 35 000
Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций 30-60 50 000-65 000
Перепланировка по проекту с  затрагивания несущих конструкций 30-60 80 000
Проведение экспертизы для определения соответствия техническим и санитарным нормам 1-3 5000

Спорные вопросы

Как уже говорилось выше, необходимость проведения экспертизы перепланировки может возникнуть в различных случаях. При этом список вопросов, которые могут задаваться эксперту, довольно большой.

К числу подобных вопросов можно отнести следующие:

  • соответствует ли объект требованиям строительных и санитарных нормативов;
  • возможно ли провести перепланировку, учитывая собственности и состояние здания;
  • возможна ли дальнейшая эксплуатация здания после осуществления перепланировки;
  • какие правила были нарушены во время осуществления перепланировки;
  • имеет ли объект исследования недостатки или дефекты;
  • сколько будет стоить проведения перепланировки;
  • что нужно сделать для устранения допущенных нарушений;
  • пригодна ли квартира для проживании, если нет, возможно ли его восстановление и т.д.

Это – далеко не весь список вопросов, которые могут задаваться эксперту. Это – лишь наиболее распространенные вопросы: на самом деле список вопросов, которые могут быть заданы эксперту, более большой.  Перечень вопросов, которые могут быть заданы эксперту, зависит от особенностей объекта исследования.

Из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что перепланировка – процедура довольно сложная и требующая довольно больших финансовых затрат. При этом очень часто проведение экспертизы перепланировки – просто необходимость. Данный факт необходимо учитывать до начала работ по перепланировке.

Что это и зачем нужно

Перепланировка – довольно серьезная процедура, которая затрагивает конструкции здания. Подобные работы могут нанести вред устойчивости конструкций, а неграмотное проведение перепланировки может ухудшить условия жизни жильцов. Именно поэтому в некоторых случаях может потребоваться проведение экспертизы перепланировки, что даст возможность  предотвратить аварийные ситуации, которые могут возникнуть.

Если собственник осуществил перепланировку незаконно, то независимая экспертиза может проводиться на основании жалобы соседей. На практике очень часто собственники проводят перепланировки, нарушая строительные и санитарные нормы. Если по результатам экспертизы будут выявлены нарушения. То собственник обязан вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Многие собственники предпочитают предварительное проведение экспертизы. Проведение подобной экспертизы на этапе разработки проектной документации  дает возможность заранее выяснить состояние здания и возможность осуществления перепланировки.

Предварительное проведение экспертизы дает также возможность контролировать соответствие проекта действующим строительным и санитарным нормам. Экспертиза также может заранее определить стоимость перепланировки.

На практике очень часто подобная экспертиза проводится после получения разрешения, т.е. непосредственно на стадии проведения работ. В этом случае экспертиза дает возможность контролировать ход работ, а также их соответствие утвержденному проекту.

Если перепланировка будет затрагивать несущие конструкции здания, то в этом случае необходимо получить экспертное заключение автора проекта дома

Образец заключения

Результатом проведения экспертизы становится подготовка заключения. Оно служит основой для дальнейших действий или может стать обоснованием решения суда об узаконивании перепланировки.

Экспертное заключение состоит из нескольких частей:

  • введение. Здесь содержится информация о причине проведения экспертизы, о заказчике и исполнителе исследований, перечислены вопросы, ответы на которые должны быть получены в результате работы эксперта. Также в вводной части указана нормативная база, на которую опираются специалисты при выполнении экспертных действий;
  • исследовательская часть. В этом разделе представлено описание помещения для перепланировки, перечислены методы, которые применял эксперт, с их результатами. Подробно описан весь процесс проведения экспертизы, дана расшифровка терминов, применяемых в заключении;
  • заключительная. Содержит выводы проведенных исследований. Эта часть должна полностью ответить на все вопросы, поставленные перед экспертом на начальном этапе;
  • приложения. Сюда включены все документы, сопровождающие исследование – материалы, предоставленные заказчиком, фотоматериалы, результаты отдельных исследований, а также документы, подтверждающие квалификацию эксперта.

Кто выдает

Экспертиза может проводиться как в государственном экспертном учреждении, так и в негосударственной организации.

В качестве эксперта может выступать лицо, обладающее знаниями в этой области и способное документально подтвердить свою квалификацию.

В соответствии с законодательством, негосударственные экспертные организации могут осуществлять свою деятельность без лицензии, их род услуг не подлежит сертификации.

Поэтому заказать исследование можно в учреждениях обоего типа: государственном и негосударственном.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры при покупке? Узнайте тут.

Можно ли узаконить перепланировку ванной комнаты и санузла? Читайте далее.
Заключение подписывается экспертом (или несколькими, если все они принимали участие в исследованиях) и руководителем.

Своевременное проведение экспертизы, с одной стороны, увеличивает стоимость перепланировки, но, с другой, облегчает ее дальнейшее согласование во всех необходимых инстанциях.

Поэтому лучше заранее заложить в бюджет расходы на проведение исследований, но быть уверенным в успехе всего мероприятия.

Что это такое

Экспертиза перепланировки квартиры – исследование документации, связанной с перепланировкой, визуальная оценка проводимых работ, замеры, лабораторные исследования.

Это целый комплекс мероприятий, который определяет возможность внесения изменений в конфигурацию жилья или безопасность тех или иных видов строительных работ.

Процедура предполагает не только осмотр жилья, в котором планируется преобразование. В ее ходе анализируются технические документы и даже делаются заборы материала для лабораторных исследований.

Перечень мероприятий зависит от вида экспертизы и от тех вопросов, на которые она должна предоставить ответы.

Варианты независимой экспертизы перепланировки

В зависимости от задач, которые решаются в ходе проведения исследований, выделяют несколько видов экспертизы.

Строительная

Строительная экспертиза может осуществляться, как вид дополнительных услуг.

При этом организация должна иметь соответствующие допуски СРО на все виды проводимых исследований.

Строительная экспертиза необходима для выявления соответствия:

  • проекта перепланировки СНиП и другим требованиям законодательства;
  • строительных работ проекту;
  • сметы (стоимости и объемов работ) реальной необходимости;
  • использованных при перепланировке материалов отраженным в технической документации;
  • отчетов фактически проведенным работам.

Исследования также позволяют выявить:

  • нарушения техники безопасности;
  • причины аварии (если она имела место) и ее связь с проводимыми работами;
  • механизм возникновения аварии;
  • причины ущерба и работы для его устранения.

При помощи строительной экспертизы оценивается качество проведения работ по перепланировке, ее соответствие проекту, текущее техническое состояние зданий и квартир.

Судебная

Если ходатайство о назначении строительной экспертизы выдает суд, то такая экспертиза носит название судебной.

Суд указывает конкретную организацию, которая будет заниматься исследованиями.

Она выбирается из довольно ограниченного списка.

Судебная экспертиза назначается в ходе разбирательства по иску узаконить самовольную перепланировку.

Для суда важно выяснить:

  • соответствует ли перепланировка строительным и санитарным нормам, а также требованиям безопасности;
  • не стала ли перепланировка причиной повреждений здания, не нарушила ли она качество и продолжительность его эксплуатации;
  • сохранилась ли несущая способность всех конструкций здания.

Узаконивание перепланировки происходит только при положительном решении суда, на которое большей частью влияет именно экспертное заключение.

Техническая

Суть технической экспертизы заключается в обследовании несущих конструкций и инженерных коммуникаций на предмет их износа или наличие повреждений.

Часто необходимость в ней при перепланировке возникает из-за заявлений соседей или управляющей компании. Чтобы избежать подобных неприятностей, лучше провести проверку перед началом строительных работ.

Если техническая экспертиза проводится в процессе перепланировки, то ее заключение облегчает впоследствии сдачу объекта комиссии.

Санитарная

Санитарная экспертиза – не менее редкий вид исследования помещения перед началом или во время проведения перепланировки.

Объектами исследования могут выступать:

  • проектная документация на предмет ее соответствия санитарным нормам;
  • применяемые при строительных работах материалы на предмет их безопасности для здоровья людей;
  • сами условия выполнения ремонтных работ.

Санитарная экспертиза имеет следующие задачи:

  • определить наличие вредных для здоровья факторов;
  • обозначить способы предотвращения влияния вредных факторов на человека;
  • выяснить соответствие проекта перепланировки санитарным нормам;
  • предоставить рекомендации для устранения выявленных нарушений.

Предварительная экспертиза перепланировки представляет собой более бюджетный вариант для собственника помещения, потому что на основе ее результатов можно точно составить проект.

Если же исследование выявит нарушения уже в процессе ремонтных работ или по их завершению, то для приведения в соответствие с нормами и требованиями придется привлекать дополнительные финансы.

Видео: «Ипотека и перепланировка квартиры»

Законодательство

В 2021-2017 году основным документом, на который опирается независимая экспертиза, по-прежнему остается Жилищный кодекс РФ.

Он содержит требования к перепланировке и переоборудованию жилого фонда. Исследования устанавливают соответствие проведенных или предполагаемых изменений именно этому законодательному акту.

Также проверяется соответствие перепланировки:

  • СНиП;
  • СанПиН.

Специфическим документом выступает Федеральный закон «О государственной судебной экспертной деятельности…», который разрешает проведение экспертизы и негосударственным (частным) организациям, если они имеют специалистов данного профиля.

Этапы проведения

Любой вариант экспертизы предполагает как работу с документацией, так и обязательный выезд специалиста на объект, где производится реконструкция или перепланировка.

На месте могут производиться визуальный осмотр, делаться замеры, браться образцы для последующих лабораторных исследований.

Анализ договора

  • На этом этапе исследования проверяется смета и расчет стоимости ремонтных работ, а также договор подряда.
  • Анализируется проект перепланировки и его соответствие различным нормам и требованиям.

Осмотр объекта

Цель этого этапа – проверить соответствие помещения санитарным и строительно-техническим нормам.

Проверяется:

  • состояние и степень износа инженерных коммуникаций;
  • работа системы вентиляции;
  • теплотехническое состояние помещения (составляются теплограммы оконных проемов и фасадов);
  • уровень шумоизоляции.

Все эти параметры рассматриваются в ракурсе их соответствия СНиП.

Оценка качества согласования

Контролируется процесс согласования перепланировки во всех инстанциях, требуемых по проекту. Проверяется наличие всех необходимых согласований.

Исследование разрешения

Анализируются разрешения разных инстанций на перепланировку.

Также исследуются все изменения, которые будут вноситься в первоначальный технический план помещения.

Контроль соответствия проведенных работ

Выполняется на стадии полного завершения строительных работ. Исследуется их соответствие подготовленному проекту или эскизу.

На этом этапе эксперт может также определить:

  • стоимость проведенных ремонтных работ;
  • размер ущерба, нанесенного подрядчиком в случае ненадлежащего выполнения работ;
  • размер ущерба, нанесенного в ходе осуществления ремонтных работ, третьим лицам.

Стоимость

На стоимость экспертизы перепланировки могут повлиять следующие параметры:

  • вариант исследований и их цель;
  • наличие всей необходимой документации;
  • площадь и конфигурация помещения;
  • количество требуемых выездов специалиста на объект;
  • срочность получения результата;
  • сложность строительно-технических работ;
  • необходимость подключения к исследованиям дополнительных специалистов.

Примерная цена на разные виды экспертизы представлена в таблице:

Вариант экспертизы Стоимость в рублях
Определение стоимости предстоящих или проводимых ремонтных работ 20 000
Техническая экспертиза до перепланировки 20 000
Строительная в процессе перепланировки 15 000
Техническая после перепланировки 25 000
Санитарная экспертиза 5 000
Исследование проектной документации 30 000

Спорные вопросы

Необходимость в проведении экспертизы может возникнуть в самых разных ситуациях. Поводом для обращения к специалистам выступают спорные вопросы, которые появляются на любых этапах перепланировки.

К наиболее частым можно отнести:

  • соответствует ли объект после перепланировки санитарным и строительно-техническим нормам;
  • возможно ли проведение перепланировки в данном помещении, учитывая состояние всего здания и его коммуникаций;
  • были ли допущены ошибки в проектной документации и какие;
  • пригодно ли жилье для эксплуатации после преобразований в нем;
  • какие нормы и требования были нарушены в ходе ремонтных работ;
  • возможно ли восстановить первоначальный облик помещения;
  • можно ли устранить выявленные нарушения и каким образом;
  • сколько будет стоить перепланировка;
  • какова степень причиненного ущерба собственнику или третьим лицам от ненадлежащего выполнения строительных работ подрядчиком.

Этот список спорных вопросов можно назвать лишь приблизительным.

В каждом случае к экспертам обращаются с конкретными проблемами, которые возникают в ходе преобразований помещения. Поэтому каждый раз исследование производится с учетом индивидуальной ситуации заказчика.

Видео: «Согласование перепланировки: что и как нужно делать»

Какие нужны документы

Пакет документов для экспертизы зависит от этапа, на котором она проводится.

Чаще всего в него входят:

  • техническая документация из БТИ (техпаспорт с экспликацией);
  • проект перепланировки (или ее эскиз);
  • договор на подрядные работы со сметой и расчетом стоимости ремонта;
  • разрешения соответствующих инстанций на проведение преобразований.

Если перепланировка была самовольной, то, конечно, никаких документов, с ней связанных, у собственника нет.

В этом случае экспертиза опирается на первоначальную конфигурацию помещений, представленную в техпаспорте.

Зачем проводят

Экспертиза может иметь разные цели:

  • оценивает техническое состояние здания, изношенность его несущих конструкций или инженерных коммуникаций;
  • определяет соответствие планируемых, ведущихся или уже завершенных работ законодательным нормам;
  • выявляет нарушения в строительных работах относительно проекта;
  • определяет объем необходимых для перепланировки работ и их стоимость.

Исходя из задач, экспертиза может проводиться на любом этапе проведения перепланировки:

  • этапе подготовки проекта;
  • в ходе выполнения строительных работ;
  • по завершению ремонтных работ;
  • по факту обнаружения самовольной перепланировки.

Экспертиза и оценка перепланировки

Нужна ли экспертиза по перепланировке квартиры

Так как перепланировка квартиры или нежилого помещения не является для собственника повседневной задачей, подчас бывает сложно разобраться во всех нюансах того, что возможно согласовать и напротив – каике мероприятия недопустимы.

В этой ситуации логичным выглядит обращение в проектную организацию, специализирующуюся в сфере перепланировки и обладающую солидным опытом, одной из которых по праву считается наша.

В отдельных случаях даже специалисту бывает сложно определиться с перспективой согласования того или иного мероприятия, что влечет за собой проведение детальной экспертизы как имеющейся документации, так и самого объекта.

В случае узаконивания выполненных работ, экспертиза перепланировки, является основой, которая позволяет определиться с необходимостью и объемом восстановительных работ.

Как показала наша многолетняя практика, подавляющее большинство перепланировок, выполненных без предварительного согласования, содержат те или иные запрещенные мероприятия.

Еще одним поводом для экспертной оценки документации может послужить отказ в согласовании перепланировки и/или переустройства, полученный собственником в надзорном органе (жилищной инспекции).

Пример отказа в согласовании перепланировки:

Чаще всего в формулировке отказа перечислены пункты, по которым работы, намеченные или выполненные работы, не соответствуют действующим нормам. Кроме того, сама документация по форме или содержанию может стать причиной отказа. 

Чтобы не допустить повторного отказа и разобраться в ситуации, проектная организация проводит экспертизу проектной документации и вносит в нее необходимые изменения.

Наши специалисты часто сталкиваются с тем, что далеко не всегда собственники обращаются к проектировщикам, не имеющим нужной квалификации – проектную документацию приходится не исправлять, а разрабатывать заново. 

Сегодня для согласования предстоящего ремонта экспертиза перепланировки квартиры регламентом не требуется, но в проектной документации должно присутствовать техническое заключение о возможности реализации намеченных работ, выполненное на основании оценки конструкций здания.

Пример технического заключения на перепланировку от автора проекта дома:

В тех случаях, когда проект перепланировки предполагает выполнение проема в несущей стене, для разработки технического заключения производится инженерное обследование несущих и ограждающих конструкций квартиры.

Технически это возможно считать экспертизой так как зачастую требуется вскрывать строительные конструкции для оценки их состояния и взаимного расположения элементов.

Если жилой дом имеет деревянные или смешанные перекрытия, для анализа состояния строительных конструкций часто приходится прибегать к более масштабным исследованиям на уровне серьезной строительно-технической экспертизы. 

Узаконивание произведенного ремонта в домах с бетонными перекрытиями требует разработки технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ.

Если несущие конструкции не затронуты, их обследование конструкций с составлением технического заключения сможет выполнить организация с допуском СРО (например, наша компания). 

При затрагивании несущих конструкций и перепланировке в зданиях с деревянными/смешанными перекрытиями инженерное обследование и разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающая его организация.

В настоящий момент в Москве авторов домов замещает ГБУ Экспертный центр (ранее эти функции выполнял МосжилНИИпроект). Цену услуг этой организации можно уточнить у наших специалистов..

У вас вопрос по статье? Задайте его тут

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: