Как получить разрешение на условно разрешенный вид использования объекта в Подмосковье

Добрый день, уважаемые посетители. В данной статье Вы узнаете про Как получить разрешение на условно разрешенный вид использования объекта в Подмосковье. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Для чего нужен условно-разрешенный вид использования земельного участка

За каждым объектом недвижимости закрепляется свой перечень условно-разрешенных видов использования. Это делается для того, чтобы обозначить полный список вариантов его эксплуатации.

Условно-разрешенный вид использования надела позволяет или запрещает определенные строительные работы по возведению конкретных типов зданий.

Помимо данной характеристики, на возможности владельца в выборе объекта влияют и строительные регламенты, действующие на территории данного города или района.

Земли населенных пунктов предназначаются для организации на их территории поселков, городов и деревень (ст. 84 ЗК России).

От того, где находятся наделы, зависит и их разрешенное использование.

Законодательство РФ делит все земли на 8 зон:

  • Жилые дома;
  • Общественно-деловая застройка (магазины, офисы, спортивные сооружения);
  • Сельское хозяйство (садоводческие и огороднические кооперативы, фермерские хозяйства, дачные участки и пр.);
  • Рекреационная зона (лесные массивы, городские парки, водоемы и пр.);
  • Территории, ценные с точки зрения науки, истории, оздоровления и др.;
  • Особые зоны, на которых располагаются кладбища и полигоны с бытовыми отходами;
  • Иные земли, выделенные согласно местным особенностям для строительства капитальных зданий и сооружений;
  • Охраняемые и военные объекты.

Стройплощадка, на которой ведутся работы по возведению здания, огораживается в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства.

Территории, расположенные под населенными пунктами, подразделяются на так называемые функциональные зоны. Для них генплан устанавливает определенные рамки возводимых сооружений.

Примеры ограничений:

  • Функциональная принадлежность возведенных конкретных зданий в границах города или деревни;
  • Разновидности образований по функциям и планам, возведенных в конкретной обозначенной зоне;
  • Иные характеристики для выделенной зоны, а также возможности ее дальнейшего развития (жилой сектор, промзона или рекреационная территория).

Функциональные зоны созданы с целью разделения земель под населенным пунктом, в зависимости от типа ее дальнейшего использования. Конечная цель данного мероприятия – рациональное использование территории с учетом особенностей места и интересов жителей.

Что такое условно-разрешенный вид использования земельного участка

Название типа говорит само за себя: применение данного ВРИ возможно лишь при определенный условиях. Его необходимо согласовывать с Комиссией по землепользованию и застройке.

Основной ВРИ закон позволяет заменять условно-разрешенным лишь в некоторых случаях. При этом не должно возникать серьезных противопоставлений между ними. Например, на участке можно разместить офисное здание или временную торговую точку.

Условно-разрешенные типы ВРИ подразделяются на следующие группы:

  • Индивидуальные жилые дома, размеры которых выходят за рамки разрешенных для данной зоны;
  • Спортзалы;
  • Бассейны для плавания;
  • ФАП, травмпункт, больница;
  • Административные здания;
  • Офисы организаций;
  • Парковки временного или постоянного типа;
  • Временные торговые точки.

Какие именно виды из перечисленных выше разрешены в данном районе, указано в регламентной документации на нее. Для применения конкретного направления к указанному участку земли, необходимо пройти определенную процедуру.

Сначала нужно согласовать это с Управлением по землепользованию и застройке, пройти процедуру публичных слушаний. На них приглашаются все заинтересованные лица (чиновники, жители, представители организаций и пр.), которые выражают свое отношение к данной инициативе.

Как получить условно-разрешенный вид использования земельного участка

Владелец надела, считающий, что основной ВРИ его недвижимости не позволяет эффективно его использовать, вправе инициировать процесс получения разрешения применить условно-разрешенный вид использования территории.

Градостроительный кодекс России регламентирует процедуру предоставления условно-разрешенного вида:

  • Собственник участка земли или другой недвижимости, который желает сменить ВРИ на условно-разрешенный, пишет заявление. Бумагу направляет в специально сформированный для этих целей орган при местной администрации. Чиновники рассматривают заявление и организуют проведение публичных слушаний в соответствии с Градостроительным кодексом. На мероприятие приглашаются все заинтересованные лица, которые получают возможность высказать замечания и предложения относительно смены ВРИ конкретного объекта на условно-разрешенный. После этого орган готовит заключение, составленное по результатам публичных слушаний;
  • Этот документ является основанием для предоставления собственнику земельного участка или объекта капитального строительства разрешения на смену ВРИ или отказа. В последнем случае, ответ должен быть мотивированным и аргументированным. Основания, послужившие препятствием для смены, указываются в документе. Готовые рекомендации передаются главе местной администрации на подпись;
  • Рассмотрев доводы, указанные в рекомендательной бумаге от специального органа, глава органа местного самоуправления предоставляет разрешения на применение условно-разрешенного вида использования земельного участка или здания, или отказывает в этом;
  • Местная власть наделена правом предоставления отдельным объектам недвижимости такого статуса. Администрация не обязана по первому требованию собственника давать согласие на такую смену ВРИ. Положительное решение органа местного самоуправления фиксируется документально и направляется в Росреестр для фиксации изменений в ЕГРН и ГКН.

Собственник объекта недвижимости, после получения условно-разрешенного вида использования, получает возможность на законных основаниях использовать его для обозначенных целей.

Наиболее важный момент заключается в грамотно составленном обосновании, которое включается в текст заявления на предоставление права сменить ВРИ на условно-разрешенный.

Обязательно укажите важность и необходимость объекта для жителей населенного пункта и развития инфраструктуры. От этого зависит результат общественных слушаний, на которые будет опираться глава администрации при принятии решения.

Образец заявления, которое подается собственником с целью смены ВРИ на условно-разрешенный.

Длительность процедуры зависит от множества факторов. В среднем, окончательный результат будет готов по истечении трех-шести месяцев с дня подачи соответствующего заявления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Поделиться:

Бесплатная консультация адвоката

Какие существуют?

К видам условно-разрешенного использования земельных участков могут быть отнесены, по сути, любые возможные виды использования. Просто для одной территориальной зоны они будут основными, для другой — условно-разрешенными: все зависит от функционала зоны и решения властей об определении статуса зоны.

Для жилых зон к условно-разрешенным видам использования земельного участка относят:

  1. торговые объекты в отдельных зданиях;
  2. здания общественного питания;
  3. офисы, деловые и административные здания;
  4. медицинские учреждения и т. п.

И наоборот, для общественно-деловых зон к условным видам могут отнести:

  1. строительство жилых домов (малоэтажных, многоэтажных);
  2. объекты ИЖС и др.;
  3. строительство крупных торговых центров.

И одновременно все указанные виды могут быть отнесены к условно-разрешенным для производственных зон, а торговая зона исключит из основных видов только объекты промышленности и жилые здания.

Присвоение ВРИ осуществляется путем утверждения представительным органом местного самоуправления Правил землепользования и застройки. Данные правила в обязательном порядке до утверждения представляются общественности на обсуждение (в порядке проведения публичных слушаний для всех заинтересованных лиц).

В состав Правил включают:

  • общие положения (порядок применения, действия и т. д.);
  • описание территориальных зон (перечни видов использования для каждой из них);
  • карту градостроительного зонирования, по которой и можно определить, к какой зоне относится тот или иной участок земли.

На заметку. Допускается внесение изменений в Правила по заявлению заинтересованных лиц (застройщиков и других). Потребуется прохождение процедур комиссионного профессионального обсуждения, публичных слушаний, рассмотрения в местном парламенте.

Классификатор ВРИ

В 2021 году в целях унификации документации по планированию территории по всей России утвержден Единый классификатор видов использования земельных участков. В нем содержаться общие формулировки всех ВРИ, которые после переходного периода будут использоваться во всех муниципалитетах.

Ранее такого классификатора не существовало, органы местной власти самостоятельно формулировали допустимые ВРИ, что приводило как к разнобою между разными городами, так и к многим проблемам толкования содержания ВРИ. Это становилось препятствием в получении разрешений на строительство для некоторых застройщиков.

Однако отнесение конкретного ВРИ к основному, условно-разрешенному, вспомогательному виду в рамках зон, все же остается в исключительной компетенции органов местной власти. Ознакомиться с полным перечнем ВРИ можно, обратившись к приказу Минэкономразвития РФ от 01 сентября 2021 года № 540.

Основания и порядок присвоения ВРИ

Процедура получения разрешения является многоэтапной, проводится по нормам ст. 39, ст. 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

Подача заявления

Организация или гражданин должны сначала обратиться в действующую в каждом муниципальном образовании комиссию, рассматривающую вопросы по правилам застройки и землепользования. Обычно к заявлению прилагаются документы, обоснования, в которых описываются все плюсы возможного использования участка по условно-разрешенному виду.

Скачать бланк заявления на предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства

Организация и проведение общественных или публичных слушаний

На основании поступившего заявления комиссия организует проведение открытых слушаний, доступ к которым разрешен всем лицам. Комиссия размещает в СМИ информацию о дате и времени, месте проведения слушаний (определяются комиссией), а также указывает в объявлении сведения о лице, запрашивающем разрешение, о земельном участке, об испрашиваемом виде использования.

Кроме того, посредством почтовой связи отправляются сообщения о предстоящих слушаниях для владельцев всех смежных земельных участков.

На слушаниях, после предоставления слова заявителю и членам комиссии по обсуждаемому вопросу, проводится беседа с населением. Граждане и представители организаций могут высказать свое мнение, дать рекомендации по поводу предоставления права.

Завершаются слушания голосованием, по его результатам составляется заключение с двумя возможными решениями:

  1. рекомендовать предоставить заявителю право на условно-разрешенное использование;
  2. не рекомендовать предоставить заявителю право на условно-разрешенное использование.

Заключение о результатах публичного обсуждения публикуются в СМИ.

Важно! Установлен срок для данной процедуры: один месяц, исчисляемый с даты публикации сообщения о слушаниях до даты публикации заключения по их результатам.

Подготовка рекомендаций комиссией

Результаты общественного обсуждения обсуждаются на заседании комиссии, при этом заявитель на данное заседание не допускается. Комиссия также формирует свои рекомендации, делает вывод о целесообразности либо невозможности предоставления разрешения.

После этого все материалы (заключение по слушаниям, рекомендации комиссии) направляются к главе муниципалитета для рассмотрения и принятия окончательного решения.

Принятие решения

Глава муниципалитета рассматривает материалы в течение 3-х дней и выносит решение. Для главы города (поселения) результаты слушаний, рекомендации комиссии не являются безусловными основаниями для принятия решения. Он должен учитывать мнение общественности, но его решение не обязательно должно совпадать с ним.

Возможны два варианта решений:

  1. о предоставлении заявителю права на условно-разрешенный вид использования участка;
  2. об отказе в предоставлении такого права.

Решение оформляется в форме постановления или иного правового акта и публикуется по общим правилам для нормативных правовых актов.

Как видно, процедура получения разрешения для условно-разрешенного использования участка не проста, длительна по времени, требует со стороны заявителя активного участия на всех этапах.

Однако альтернатив данной процедуре совсем немного, и они не менее сложны и длительны.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Где указываются?

Правила землепользования и застройки — общий документ, регулирующий градостроительство на территории всего муниципалитета. Сведения об отдельном участке, о зоне его расположения там найти можно: для собирания общих сведений этого достаточно.

Однако строительство требует более тщательного подхода. В отношении отдельного участка необходимо получить градостроительный план (ГПЗУ). Данный документ является «строительным паспортом» участка для целей возведения на нем каких-либо объектов капитального строительства.

В этом документе, помимо общих сведений об участке (номер, площадь, категория и др), включаются и специальные:

  1. определяется зона, к которой отнесен участок;
  2. перечисляются все виды разрешенного использования (в т.ч. условно-разрешенные ВРИ);
  3. перечисляются все ограничения и требования в отношении возможности строительства того или иного объекта;
  4. содержится схема участка, составленная на топографической основе, с указанием зоны застройки, красных линий и т. д.

Справка. Для получения ГПЗУ необходимо обратиться в исполнительные органы местной власти (мэрия, администрация и др.), он подготавливается бесплатно, в течение 20 рабочих дней с даты подачи заявления (статья 57.3 Градостроительного кодекса РФ).

  • Скачать бланк заявления о выдаче ГПЗУ
  • Скачать образец заявления о выдаче ГПЗУ

Ниже на фото представлен образец градостроительного плана ГПЗУ для отдельного участка.

Что это такое?

Данный вид разрешенного использования представляет собой перечень разновидностей объектов капитального строительства, разрешенных к строительству на конкретном участке, который отличается следующими особенностями:

  • определяется в отношении каждого земельного участка, в зависимости от его нахождения в той или иной территориальной зоне;
  • право на строительство по данным видам использования возникает у лица только при условии прохождения определенной процедуры, выполнения условий;
  • разрешение на данный вид использования получается в форме акта главы местного самоуправления.

Важно! Если условия для строительства объекта из условно-разрешенных видов не выполнены, официальное разрешение о предоставлении права на такое использование не получено, строительство такого объекта будет незаконным, а уже построенный объект может быть снесен.

В необходимости прохождения официальных процедур, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ и местными нормативными актами, и заключается особенность данного вида использования земли. Для основных и вспомогательных видов никаких предварительных согласований проводить не требуется.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Условно разрешенные виды использования

Условно разрешенные виды использования предоставляют широкие возможности для размещения объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными видами разрешенного использования, в том числе, для осуществления полноценной производственной или иной коммерческой деятельности на, казалось бы, не предназначенной для этого земле (земля СХ3, например), без внесения изменений в ПЗЗ.

Мало кто знает, но для большинства участков сельхозназначения возможно, не меняя ПЗЗ, установить условно разрешенный вид использования, позволяющий полноценно застраивать участок, в том числе, объектами производственного назначения, которые могут не иметь никакого отношения к сельхозпродукции.

Заслуживает внимания и такой новый и актуальный для России бизнес-формат как загородный эко-отель, размещение которого возможно на сельхозземле при грамотном сочетании условно-разрешенного и вспомогательных видов использования.

Для земельных участков, расположенных в зонах общественной застройки, условно разрешенные виды использования, как правило, предусматривают возможность размещения гостиниц и хостелов. Это реально и для участка, находящегося в производственной зоне. А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты.

Пример нашего юридического заключения по проекту строительства базы отдыха («экофермы») и иных коммерческих объектов на участке сельскохозяйственного назначения в рамках условно разрешенного вида смотрите здесь.

Таким образом, в ряде случаев установление условно разрешенного вида использования позволяет полностью перепрофилировать хозяйственную деятельность без прохождения процедуры внесения изменений в ПЗЗ.

Реализация условно разрешенного вида использования, в отличие от основных и вспомогательных ВРИ, требует получения отдельного разрешения, которое принимается в порядке, в общих чертах сходном с изменением ПЗЗ (подача заявления в уполномоченный орган, прохождение через публичные слушания, согласование с Градсоветом Московской области).

Однако, принципиально важным отличием является следующее — если в случае с внесением изменений в ПЗЗ, мы вынуждены признать, что данный вопрос фактически полностью зависит от усмотрения уполномоченного или одного из согласующих органов, то в случае с установлением условно разрешенного вида использования возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования.

Органом, уполномоченным на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования в Московской области, является Мособлархитектура.

Решающим этапом в процедуре установления условно разрешенного вида использования участка является прохождение данного вопроса через публичные слушания. Участниками публичных слушаний могут быть граждане, постоянно проживающие в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, правообладатели объектов недвижимости на таком участке, а также правообладатели соседних участков.

По результатам публичных слушаний готовятся проект рекомендаций и заключение, с учетом которых уполномоченным органом принимается решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

В процессе проведения публичных слушаний для представления интересов правообладателя земельного участка, в отношении которого осуществляется изменение ВРИ, может потребоваться помощь квалифицированного юриста.

При этом, в случае положительного результата публичных слушаний, отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может быть успешно оспорен правообладателем, о чем свидетельствует актуальная судебная практика.

Следует отметить и тот факт, что разрешение на условно разрешенный вид использования содержит в себе только наименование данного вида без уточнения дополнительных пределов и условий его осуществления.

То есть, даже если в состав пояснительной записки, материалов на публичные слушания будут включены конкретные параметры, предусмотренные предпроектной проработкой объекта, они не будут отражаться в решении о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования и сведениях ЕГРН.

Соответственно, реализация условно разрешенного вида использования возможна в пределах, установленных ПЗЗ для соответствующего вида и территориальной зоны и для зон с особыми условиями использования, которые накладываются на участок. В конечном итоге, возможность строительства определяется режимом тех зон, которые будут указаны в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).

Следует иметь ввиду, что после установления нового ВРИ кадастровая стоимость участка может существенно вырасти, что приведет к увеличению арендной платы или земельных платежей. В то же время, градостроительный аудит позволит правообладателю (инвестору) выработать наиболее эффективный план использования участка и организационно-правовую схему оптимизации земельных платежей.

Правовой центр ДВА М оказывает услуги по получению разрешения на условно разрешенный вид использования для земельных участков и объектов капитального строительства. После тщательного анализа Вашей правовой ситуации наши специалисты помогут Вам выбрать желаемый вид разрешенного использования, а также осуществят сопровождение всех необходимых процедур от направления документов до получения положительного результата.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: