Купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника

Добрый день, дорогой посетитель. В данной статье поднимается тема Купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника. Все вопросы можете сразу писать консультанту. Приятного чтения

Можно ли продать

Ст. 209 ГК РФ предусматривает возможность для собственника владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Причем наличие долгов по коммунальным услугам не является ограничением для оформления сделки.

Ст. 153 ЖК РФ закрепляет за собственником обязанность по уплате коммунальных платежей. Это значит, что покупатель квартиры не получает долги прошлого хозяина.

Управляющая компания должна взыскивать задолженность с бывшего владельца.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Более того, с момента смены лицевого счета, долг за коммунальные услуги прошлого собственника даже не может отображаться в квитанции по коммунальным платежам.

Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт. Ст. 158 ЖК РФ предусматривает переход долга старого владельца к покупателю, если на момент регистрации сделки он не был оплачен.

выписаться

Закон не устанавливает ограничение на выписку с прошлого жилья при наличии долгов по коммунальным услугам. При обращении в паспортный стол или МФЦ гражданин не предоставляет сведения о наличии/отсутствии долгов по ЖКХ.

Поэтому вне зависимости от суммы долга, никто не будет чинить препятствия в смене регистрации.

подарить

При оформлении дарственной действует то же правило, что и при купле-продаже. Долги остаются на старом хозяине.

Причем если договор содержит требование об оплате долгов за старого владельца, контракт будет считаться недействительным. Так как закон предусматривает дарение, как безвозмездную сделку.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда управляющая компания уже взыскала долг через суд. Приставы могли наложить арест на квартиру. В этом случае Росреестр не станет регистрировать дарение, так как на сделки наложен запрет.

Алгоритм действий

Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам включает:

  1. Согласование процедуры купли-продажи.
  2. Сбор документов.
  3. Составление договора.
  4. Обращение к нотариусу.
  5. Регистрация в Росреестре.

Сбор документов

Перечень документов при продаже квартиры с долгами должен включать:

  • гражданский паспорт продавца и покупателя;
  • выписку из домовой книги;
  • выписку с лицевого счета;
  • справку о наличии долга по взносам на капитальный ремонт;
  • выписку из ЕГРН (об отсутствии обременений на квартиру);
  • справку из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
  • правоустанавливающий документ;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • акт передачи денег;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Важно! При совершении сделки по купле-продажи квартиры с долгами не желательно прибегать к услугам представителя. Сторонам целесообразно договариваться лично и указывать все договоренности в договоре.

Составление договора

При оформлении контракта необходимо уделить особое внимание следующим моментам:

  1. Нужно указать сумму долга за коммунальные платежи на момент перехода прав.
  2. Целесообразно указать показания счетчиков.
  3. Составить передаточный акт.
  4. Необходимо предусмотреть порядок оплаты долга. Если обязанность передается покупателю, то необходимо указать размер скидки за погашения долга.
  5. Если долг должен погасить продавец, то целесообразно уточнить срок оплаты.
  6. Если стороны не договорились о погашении кредита, то нужно включить в договор пункт о сохранении долга за бывшим собственником. Хотя данный момент предусматривается законом, пункт в договоре поможет покупателю в борьбе с управляющей компанией.

Обращение к нотариусу

При покупке квартиры с крупным долгом по коммунальным услугам целесообразно заверить договор нотариально. Хотя это значительно увеличит расходы (0,5% от суммы сделки), но позволит избежать последующего оспаривания контракта.

В договор включается пункт о погашении всех долгов по коммунальным услугам, включая капитальный ремонт за счет денежных средств, полученных от покупателя. Именно поэтому необходимо нотариальное удостоверение.

В противном случае продавец обратиться в суд и оспорит договор, как заключенный при крайне тяжелых обстоятельствах.

А нотариальное удостоверение докажет, что сделка была заключена добровольно.

Как проверить долги перед покупкой?

Перед оформлением сделки целесообразно заранее проверить долги по капремонту и квартплате.

Способы проверки задолженности

  1. Получение выписок от продавца. Необходимо обратить внимание на дату выдачи выписки и ее актуальность.
  2. Получение выписки из ЕГРН самостоятельно. Информация об аресте имущества находится в свободном доступе. Заказ делается через сайт Росреестра. В выписке будут отражены данные собственника, наличие/отсутствие обременений.
  3. Получение информации о долгах продавца. Если денежные средства за коммунальные услуги взысканы в судебном порядке, то возбуждено исполнительное производство. Эти сведения можно получить на сайте ФССП. Информация будет содержать сведения о взыскателе.
  4. Посещение расчетного центра вместе с собственником для получения актуальной информации. Если владелец уклоняется от предоставления выписок, целесообразно отказаться от сделки.

Чтобы избежать проблем с долгом, целесообразно оформить акт о показаниях счетчиков и заверить его у представителя управляющей компании.

Чтобы избежать оплаты задолженности при смене собственника целесообразно заранее проверить наличие долгов. В случае выявления долгов по коммуналке и капитальному ремонту, целесообразно заранее договориться с продавцом. Если вы узнали о наличии долга после покупки, то необходимо получить консультацию юриста. Специалисты нашего сайта помогут разобраться со спорными вопросами. Просто опишите ситуацию дежурному юристу.

Автор статьи

Юрист по семейному праву. Стаж с 2021 года.

Оцените статью

С этого момента покупатель наделяется обязанностью по оплате коммуналки.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

  • Статья 153 ЖК РФ
  • Статья 154 ЖК РФ
  • Статья 158 ЖК РФ
  • Статья 391 ГК РФ
  • Статья 163 УК РФ

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Можно ли договориться с продавцом и как заключить договор

Если перед покупкой квартиры уже заведомо известно, что у предыдущего собственника имеются неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, можно поступить двумя способами:

  1. Заплатить старые долги самостоятельно, добившись с владельца согласия о скидке на квартиру, равной общей сумме долга. При этом согласно статье 391 Гражданского кодекса РФ в договор купли-продажи (дарственную) нужно внести пункт о переуступке задолженности. Если таковой пункт не будет отражен – у нового собственника не будет обязанности по погашению имеющихся долгов.
  2. Договориться о том, что должник будет самостоятельно выплачивать имеющиеся у него обязательства после того, как получит от покупателя деньги за квартиру. В таком случае в договор купли-продажи следует включить пункт о том, что все существующие долги остаются за предыдущим хозяином, и он же обязуется их оплатить. При этом в договоре нужно отразить показания всех имеющихся счетчиков.

Если в течение длительного срока предыдущий владелец не исполняет взятых на себя обязанностей, в его отношении может быть начато судебное разбирательство.

В любом из случаев, при смене владельца и оформлении договора в ЖКХ следует взять справку об имеющейся задолженности.

Правильно составленный договор купли-продажи убережет от возможных проблем

Что говорит закон

Согласно пункту 3 статьи 30 ЖК РФ владелец квартиры (дома, любого иного помещения) должен отвечать за ее (его) содержание. Статья 153 того же Кодекса определила, что владелец обязан своевременно оплачивать коммуналку, к числу которой относится: квартплата, капремонт, газ, свет (электроэнергия), вода и т. д.

В свою очередь, статья 223 Гражданского кодекса определила, что право собственности возникает тогда, когда предыдущий ее владелец передал нынешнему. Передачу можно осуществить путем продажи, дарения и т. д. Получается, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не обязывает нового хозяина рассчитываться по задолженностям предыдущих жильцов. Раз право владения возникает в момент передачи имущества, значит, ответственность по уплате долгов ЖКХ возникает в тот же момент.

Но в то же время пункт 3 статьи 158 ЖК РФ определил, что обязанность по оплате капитального ремонта лежит на всех, без исключения, жильцах дома и при осуществлении перехода жилого помещения от одного владельца к другому – перейдет также и задолженность за капремонт.

Также нелишним будет выяснить, обязан ли новый собственник оплачивать старые долги за коммунальные услуги. Резюмируя вышесказанное, отметим, что на нового владельца переходит обязанность только по оплате капитального ремонта, к неоплаченным ЖКУ он не имеет никакого отношения. Таким образом, определяясь, кто платит долги по коммунальным и иным платежам при покупке квартиры, можно сделать вывод , что эта обязанность остается за прежним владельцем. То, что он смог продать недвижимость с задолженностью никак не освобождает его от необходимости рассчитаться с ЖКХ, так как жилищно-коммунальные услуги привязываются не к жилому помещению, а к его собственнику.

При покупке квартиры с долгами за коммунальные услуги обязанность по их выплате остается за прежним владельцем

Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам

Практика такова, что коммунальщики зачастую пытаются приписать имеющиеся долги по ЖКУ новым владельцам, ссылаясь на то, что услуги привязываются к квартире, а не к собственнику. Это в корне неверно, даже если прежним владельцем квартиры был близкий родственник, новый собственник не несет ответственности за его задолженность. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо:

  1. При получении права собственности направить запрос в ТСЖ (управляющую компанию, ЖКХ) о предоставлении нового лицевого счета на коммунальные услуги. При этом нужно предоставить текущие показания счетчиков, чтобы не допустить приписывания старого долга новым жильцам.
  2. Если в ЖКХ отказываются менять лицевой счет на дом (квартиру), нужно напомнить им о 153 статье Жилищного кодекса РФ, где указано, что обязанность по оплате коммунальных платежей ложится на собственника в тот момент, когда в его владение переходит жилое помещение.
  3. Если это не помогло, нужно направить заявление на имя руководителя организации, изложив суть проблемы и приложив выдержки из статьи 153 Жилищного кодекса РФ и ст. 223 ГК РФ. Также, правильно будет приложить копию договора передачи собственности (дарственная, акт купли-продажи), подтверждающую дату вступления во владение. Заявление следует распечатать в 2 экземплярах.
  4. Если отказал и руководитель организации – нужно обращаться в прокуратуру, составив заявление таким же образом, как в предыдущий раз.

Таким образом, при необходимости взыскать долги со старого владельца, ЖКХ должно подавать иск в суд, чтобы обязать предыдущего собственника совершить платеж. По законодательству новые жильцы должны произвести выплату только за имеющиеся долги по капитальному ремонту дома, не более того.

Из видео можно узнать о переходе долгов за квартиру к новому собственнику:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация с юристом

Заказать обратный звонок

Все ещё остались вопросы?

Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Рейтинг статьи:

Перед приобретением квартиры стоит обратиться в управляющую компанию и узнать, нет ли у предыдущего хозяина долга. В первую очередь нового собственника должна интересовать информация о задолженности по капремонту. Также нужно уточнять, не находится ли квартира в ипотеке, так как такая сделка впоследствии может быть признана недействительной из-за чего гражданин рискует потерять свои деньги.

Как самостоятельно можно узнать о долгах?

  • Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
  • Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
  • Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.

Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру. 

  • Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.

Дополнительные сведения. Не будет лишним пробить продавца по базе судебных приставов и узнать, как долги за ним числятся. Полную проверку по задолженностям можно сделать с помощью сервиса ChekPerson.ru всего в несколько кликов. Кроме того, узнать о том, есть ли на квартире обременения можно, получив один-единственный документ – выписку из ЕГРН. В бумаге будет видно историю собственников жилья, его характеристики более подробно, а также всю информацию о том, наложен ли на недвижимость арест. Получить это документ можно в течение нескольких часов. Указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте ЕГРН.Реестр.

Переходят ли долги к покупателю при покупке квартиры?

При совершении сделки купли-продажи долги не списываются, а распределяются между продавцом и покупателем.  Одни остаются за бывшим собственником, другие переходят к новому. Как понять, за что платить покупателю, а за что – нет, давайте разбираться.

  • Долги по коммунальным платежам. К услугам ЖКХ относятся: электричество, газ, водоснабжение и канализация, общее содержание дома и отопление. По закону за них должен платить тот человек, который ими пользуется или пользовался. Если жилец не платит, то за ним и только за ним скапливаются долги. Проще говоря, все задолженности продавца по коммуналке остаются на его совести и ответственности. К покупателю старые долги не относятся. 
  • Долги за капитальный ремонт. Эти выплаты – исключение из правил. По закону взносы за капремонт закрепляются не за конкретным человеком, а за объектом недвижимости. Поэтому если за жильем числятся задолженности по капитальному ремонту, то они переходят к покупателю вместе с квартирой. И выплачивать их должен тот человек, который в данный момент владеет недвижимостью.

5 причин проверить недвижимость на арест

Кто обязан заплатить долг

Обязанности собственника жилья по содержанию принадлежащей ему квартиры и оплате коммунальных услуг определены в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. В соответствии со ст. 153 ЖК РФ:

  • При покупке квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у покупателя с момента регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • В случае с муниципальным жильем при его обмене новый наниматель становится обязан оплачивать коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма на жилье.

Обязательства по оплате могут возникнуть и раньше возникновения права собственности в случае, если приобретена квартира в новостройке. При покупке квартиры по ДДУ от застройщика коммунальные услуги необходимо оплатить с момента акта приема-передачи.  Однако при покупке готового жилья всегда действует правило о том, что новый собственник обязан оплачивать коммунальные платежи только с момента регистрации права собственности за ним.

Заключение договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке не означает, что все предыдущие задолженности должен будет оплатить новый собственник. Если по договору купли-продажи покупатель не принял на себя обязательство оплатить долги предыдущего владельца, то все претензии в связи с неоплатой коммунальных платежей (за исключением взносов за капремонт) за прошлые периоды должны быть адресованы прежнему собственнику.  

Для взносов за капитальный ремонт жилья установлен иной порядок оплаты. Обязанность по их уплате несет тот, кто в данный момент является собственником жилого помещения. Поэтому, если не урегулировать в договоре порядок погашения долгов за счет предыдущего владельца, оплатить их должен будет новый собственник.

Почему выгодно урегулировать порядок оплаты долга в договоре

Однако даже в отсутствие обязанности платить общение с управляющими компаниями, ТСЖ, поставщиками коммунальных услуг может доставить покупателю немало неприятных моментов. Также при наличии задолженности может быть затруднен сбор документов на квартиру.

Поэтому во многих случаях при покупке квартиры с задолженностью стороны предпочитают урегулировать погашение долга за коммунальные услуги в договоре купли-продажи.

По договору купли-продажи обязанность погасить задолженность может быть возложена как на продавца, так и на покупателя.

Средства для оплаты долга могут быть предоставлены за счет аванса, выплачиваемого в счет цены договора. Правда в этом случае покупатель рискует лишиться денег, если сделка не состоится по каким-либо причинам.

Также возможно предоставление этих денег по договору займа от покупателя. Но в этом случае необходимо предусмотреть в договоре займа назначение денег на оплату задолженности по коммунальным услугам, и досрочный возврат в случае, если покупка недвижимости не состоится.

Скорее всего, средства можно будет взыскать в судебном порядке. Однако практическое исполнение судебного решения может оказаться под вопросом: если у продавца нет денег для оплаты коммунальных услуг, в большинстве случаев его материальное положение оставляет желать лучшего.  Поэтому принудительно взыскать средства может быть затруднительно.

Нужно помнить, что помимо основной квитанции за оплату коммунальных услуг от ТСЖ или УК могут существовать отдельные квитанции об оплате коммунальных услуг от их поставщиков, на взносы на капитальный ремонт от соответствующего фонда, услуги связи и другие платежи. При необходимости их оплату также нужно урегулировать в договоре купли-продажи. Если этого не сделать, взносы за капитальный ремонт будет обязан оплатить новый собственник.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгом

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Покупатель и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1         В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), кадастровый номер _______, общая площадь _____, жилая площадь _____, количество комнат______ ,балкон ____м, расположенную на ____ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ________.

1.2         Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании ______, выписка из ЕГРН ______.

1.3 Продавец гарантирует, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит.

1.5. Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что отсутствуют иные лица, имеющие право пользования Квартирой в соответствии с законом после регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем.

2 Цена Договора

2.1         Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3 Порядок расчетов

3.1        Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке:

3.1.1 аванс в сумме  __________, который Продавец использует для оплаты задолженности по коммунальным услугам в соответствии с п. 7.1. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по любой причине указанный аванс подлежит возврату покупателю в течение 5 рабочих дней.

3.1.2 остаток цены Квартиры в сумме _____ подлежит оплате в срок до ____ путем ______.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

  1. Регистрация права собственности

4.1         Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2         Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора.

  1. Акт приема-передачи

5.1         Стороны подпишут Акт приема-передачи в отношении Квартиры в течение 5 дней с даты заключения настоящего Договора.

  1. Заверения об обстоятельствах

6.1         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.2         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует другой стороне, что в браке не состоит, в связи с чем не требуется согласие супруга на заключение настоящего Договора.

7 Права и обязанности Сторон

7.1 Продавец обязан:

7.1.1 В срок до ____ оплатить задолженность по оплате коммунальных услуг в размере _____, а также оплатить коммунальные услуги за период до подписания акта приема-передачи Квартиры.

7.1.2 Подписать акт приема-передачи Квартиры на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

7.1.3 Подать документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру в срок, предусмотренный п. 4.2 настоящего Договора.

7.2 Покупатель обязан:

7.2.1 Оплатить Цену квартиры в порядке, указанном в разделе 4 настоящего Договора.

7.2.2 Подписать акт приема-передачи Квартиры на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

7.2.3 Подать документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру в срок, предусмотренный п. 4.2 настоящего Договора.

  1. Ответственность Сторон

8.1         В случае уклонения Покупателя от оплаты средств в соответствии с п. 2.2 настоящего договора Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8.2 За неисполнение иных обязанностей по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

9             Прочие положения

9.1         Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

9.2         При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

9.3         Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для Покупателя и Продавца, и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя.

10          Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН
  2. Форма акта приема-передачи

Когда долг оплачен до заключения договора

Если квартиру приобретают без долгов по «коммуналке», обычной практикой является включение в текст договора купли-продажи гарантии от продавца о том, что какие-либо задолженности отсутствуют. Примерный текст такого пункта приведен ниже:

«Продавец настоящим подтверждает, что отсутствует задолженность по оплате коммунальных услуг и взносов за капитальный ремонт в отношении продаваемой Квартиры. Продавец обязуется оплатить эти услуги за период до момента подписания акта приема-передачи в отношении Квартиры».

Оплата в переходный период

В период заключения сделки оплата коммунальных услуг производится одной из сторон договора. Как правило, продавец оплачивает их до акта приема-передачи недвижимости (то есть, за период, пока он фактически пользуется жильем), а покупатель – после его подписания.

Если долг не оплачен

В случаях, когда квартира куплена с задолженностью, покупателю следует как можно скорее уведомить управляющую компанию или ТСЖ о смене собственника жилого помещения. Такое уведомление необходимо составить в свободной форме в письменном виде и вручить под подпись либо отправить почтовым отправлением.

После получения уведомления о состоявшейся купле-продаже ТСЖ или УК обязаны будут прекратить требования об уплате задолженности в адрес нового собственника. Предыдущий владелец при этом все же обязан будет заплатить долги – в добровольном порядке или через суд.

Заключение договора купли-продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги имеет ряд особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Продолжая использовать наш сайт, вы даете согласие на обработку файлов cookie и пользовательских данных в целях функционирования сайта, проведения ретаргетинга, статистических исследований и обзоров.

Adblock
detector

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: