На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?

Доброго времени суток, уважаемые посетители. Тема сегодняшнего разговора пойдёт про На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Надеемся, что информация Вам пригодится

На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?

Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.

Судебная практика

Дела об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка составили большой массив судебной практики. Как правило, истец трактует закон так, как ему удобно, стараясь отстоять свою выгоду. Однако для расторжения договора нужно предъявить куда более веские основания, а также факты. В противном случае, суд откажет в просьбе разорвать сделку.

Случай первый. Так, представитель территориального управления Нижегородской области обратился в суд, требуя расторгнуть договор аренды, заключенный между этой организацией и учхозом «Новинки». Истец ссылался на то, что ответчик два раза подряд нарушил порядок передачи арендной платы.

Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.

Пожалуй, главной причиной, по которой суд отказывает истцам, требующим вынести решение о расторжении договора, является не предоставление для этого достаточных оснований.

Случай второй. Приведем пример из практики расторжения договора аренды земельного участка с администрацией.

Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.

Суд отказал истцу, не найдя данное основание соответствующим перечню причин, поданных в гражданском и земельном кодексах. Муниципалитет принял решение в одностороннем порядке и после заключения сделки, а значит, арендатор не обязан отказываться от арендованных на законных правах наделов. Никаких претензий к арендодателю как стороне договора администрация за время судебного разбирательства не предъявила.

Таким образом, можно заключить, что нарушение закона или пунктов договора должно быть явным и иметь подтверждения. В противном случае суд откажет в расторжении договора.

Также вам будут полезны следующие статьи

  • Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд
  • Государственный кадастровый учет земельных участков
  • Организация и порядок проведения землеустройства
  • Землеустройство
  • Государственный мониторинг земель
  • Предоставление участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам
  • Прекращение и переход прав на участок в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд
  • Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
  • Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд
  • Определение размера возмещения в связи с изъятием участков земли для государственных или муниципальных нужд
  • Подготовка соглашения об изъятии участков земли для государственных или муниципальных нужд
  • Решение об изъятии участков земли для государственных или муниципальных нужд
  • Выявление лиц, участки которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд
  • Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  • Органы, принимающие решения об изъятии участков для государственных или муниципальных нужд
  • Ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  • Ограничение прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд
  • Ограничение прав на землю
  • Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования
  • Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок
  • Порядок безвозмездной передачи федерального участка земли в муниципальную собственность или в собственность субъекта РФ
  • Условия и порядок отчуждения земельного участка
  • Реквизиция земельного участка
  • Конфискация земельного участка
  • Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  • Основания прекращения сервитута
  • Основания прекращения права безвозмездного пользования земельным участком
  • Основания прекращения права постоянного пользования участком, права пожизненного наследуемого владения участком
  • Основания прекращения права собственности на земельный участок
  • Основания безвозмездной передачи федеральных участков земли в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ
  • Обязанности лиц, использующих государственные или муниципальные земли, на основании разрешений
  • Соглашение об установлении сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности
  • Использование государственных и муниципальных земель для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций
  • Использование государственных и муниципальных земель без предоставления земельных участков и установления сервитута
  • Основания и порядок прекращения прав третьих лиц на участок, безвозмездно передаваемый из федеральной собственности
  • Порядок заключения соглашения о перераспределении земель различных форм собственности
  • Случаи и основания перераспределения земельных участков различных форм собственности
  • Случаи перераспределения государственных или муниципальных земель между собой
  • Порядок заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка из государственных и муниципальных земель
  • Лица, заключающие соглашение об установлении сервитута
  • Основания для установления сервитута в отношении участка из государственных и муниципальных земель
  • Основания для отказа в предоставлении участка из государственных и муниципальных земель без проведения торгов
  • Аукцион по продаже участка из государственных и муниципальных земель в электронной форме
  • Договор аренды участка из государственных или муниципальных земель
  • Порядок выдачи разрешения на использование участка из государственных или муниципальных земель
  • Обмен участка из государственных или муниципальных земель на частный участок
  • Предоставление участка из государственных и муниципальных земель, на котором расположены здание, сооружение
  • Особенности предоставления участков из государственных или муниципальных земель гражданам в собственность бесплатно
  • Предоставление участка из государственных и муниципальных земель без проведения торгов
  • Предварительное согласование предоставления земельного участка
  • Порядок предоставления участка из государственных и муниципальных земель без проведения торгов
  • Проведение аукциона по продаже участка из земель государственной или муниципальной собственности
  • Организация аукциона по продаже участков из государственных или муниципальных земель
  • Предоставление участка из государственных или муниципальных земель в безвозмездное пользование
  • Предоставление участка из государственных или муниципальных земель в постоянное пользование
  • Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности
  • Предоставление участков из государственных и муниципальных земель в аренду
  • Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  • Случаи предоставления земельных участков из государственных или муниципальных земель бесплатно
  • Продажа участков из государственных или муниципальных земель на торгах и без проведения торгов
  • Органы власти, уполномоченные на предоставление земельных участков
  • Возникновение прав на участки, предоставляемые из государственных или муниципальных земель
  • Особенности купли-продажи земельных участков
  • Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание
  • Ограничение оборотоспособности земельного участка
  • Документы, подтверждающие право на земельный участок
  • Основания возникновения прав на землю
  • Безвозмездное пользование земельным участком
  • Земельный сервитут
  • Аренда земельного участка

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

В земельном и гражданском законодательств предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке. К числу подобных случаев можно отнести ситуации, когда:

Помимо вышеперечисленных оснований, для расторжения договора аренды по инициативе арендатора досрочно по нормам, установленным земельным законодательством, также допускается наличие прочих оснований, которые в обязательном порядке должны быть прописаны в заключенном между сторонами договором аренды.

Согласно требованиям, установленным в законодательстве, в отдельных ситуациях, урегулированных Земельным и Гражданским кодексами РФ, не допускается прекращение договора аренды. Здесь речь идет про любые основания прекращения аренды земельного участка, даже если желание прекратить отношения выражают обе стороны.

Согласно Земельному кодексу России и федеральному законодательству не допускается расторжение договора аренды недвижимости, под которой подразумевается земля или земельный участок, если подобное прекращение аренды земельного участка повредит состоянию объекта.

В федеральном законодательстве можно найти точное определение плодородия земель. Земельный кодекс России, применяя подобный термин, подразумевает способность почвы удовлетворять различные потребности сельскохозяйственных культурных растений, выращиваемых людьми.

В результате удовлетворения всех возникающих потребностей растений, плодородность почты позволяет обеспечить богатый урожай, который впоследствии будет собран арендатором. Если по каким-либо причинам договор аренды будет расторгнут до окончания периода ведения на участке сельскохозяйственных работ, плодородность почвы может быть нарушена.

Процедура прекращения аренды участка в досрочном порядке по инициативе арендодателя

В рамках действия земельного и гражданского прав допускается досрочное расторжение договора аренды участка по инициативе, поступившей от арендодателя. В частности, подобное возможно при наличии следующих обстоятельств:

  • При осуществлении своих прав на временное пользование предоставленного ему на правах аренды участка земли арендатор нарушает условия договора или назначение недвижимости. Причем важно, чтобы данное нарушение происходило неоднократно, и арендатор был уведомлен о возможных последствиях своих проступков.
  • В ходе землепользования арендатор существенно ухудшает имущество, делая его непригодным для использования.
  • Арендатор более двух раз не вносит оплату в установленные заключенным между сторонами договоре сроки.
  • Согласно заключенному между сторонами договору аренды капитальный ремонт относится к обязанности арендатора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если временный пользователь не выполняет поставленную ему задачу.

Капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные договором аренды. Если же в составленном сторонами документе не содержится никаких точных сроков проведения капитального ремонта, он должен выполнять в разумные сроки.

На законодательном уровне установлено требование о том, что арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, оформленный должным образом, в одностороннем порядке и ранее истечения его срока действия только после направления временному землепользователю письменного предупреждения о необходимости исполнить возложенные на данное лицо обязательства.

Процедура прекращения аренды участка в связи с истечением срока действия заключенного между сторонами договора или в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок

Согласно требованиям, установленным не столько земельным законодательством, сколько действующим Гражданским кодексом РФ, договор аренды должен быть заключен на срок оговоренный сторонами. Образец такого договора можно найти у любого юриста или в территориальном органе исполнительной власти, уполномоченном проводить регистрации соглашений с недвижимостью.

По результатам подобного соглашения арендатор и арендодатель обязательно должны вписать в текст заключаемого договора точный срок его действия.

В отдельных случаях, когда точный срок действия договора аренды не был установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора на неопределенный срок, точный срок действия аренды не устанавливается. Соответственно, любая сторона такой сделки имеет право в любой момент расторгнуть данные отношения.

Как арендатор, так и арендодатель должен уведомить вторую сторону о принятом решении отказаться от дальнейшего действия договора аренды за один месяц. Если речь идет об аренде объекта недвижимости, такого как постройка, здание, помещение или сооружение, предупреждение должно быть вынесено за три месяца до предполагаемой даты окончания отношений.

Федеральными законодательными актами, а также самим договором аренды, может быть предусмотрен иной срок вынесения предупреждения об окончании действия договора, заключенного на неопределенный период времени.

Процедура прекращения аренды в связи с истечением предельно допустимого срока действия заключенного договора

В отдельных случаях, урегулированных законодательством, устанавливается предельный срок действия договора аренды. Речь идет об отдельных объектах недвижимого имущества, к которым, в частности, относятся и земельные участки, а также всевозможные помещения и сооружения.

В подобных случаях, когда в договоре точно не определен срок его действия, а также если ни одна сторона не высказала своего желания прекратить данные отношения, аренда подлежит расторжению в связи с истечением предельного допустимого срока действия, установленного на законодательном уровне.

Как только срок действия аренды будет признан предельным, договор, заключенный должным образом, подлежит обязательному расторжению. Отдельная норма гражданского законодательства относится к договору аренды, заключенному на срок, превышающий максимально допустимую отметку, установленную на законодательном уровне.

В подобной ситуации срок действия договора автоматически приравнивается к предельному значению. По достижению данного срока договор аренды должен быть расторгнут, вне зависимости от даты окончания, предусмотренной в самом документе.

Порядок расторжения договора

При обоюдном согласии сторон договор аренды земельного участка можно расторгнуть в любой момент. В этом случае не требуется наличия судебного решения – достаточно подписать соглашение, в котором, среди прочего, определяется порядок взаиморасчетов.

Особый порядок расторжения договора аренды предусмотрен в случае отказа одной из сторон от обязательств (договора). Это возможно, если появляется основание, прямо предусмотренное в договоре, или существенно нарушены условия аренды. Отказ от сделки реализуется во внесудебном порядке, после чего договор автоматически считается расторгнутым.

Принудительное прекращение аренды по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом, также влечет фактическое расторжение договора. В этом случае арендодатель должен обратится в суд с иском об изъятии земельного участка.

Для одностороннего расторжения договора по основаниям, предусмотренным ГК РФ, обязательно наличие судебного решения. Заявить требование вправе как арендодатель, так и арендатор – в зависимости от основания. Но порядок различается. Если арендодатель обязан в преддверии подачи иска направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить нарушение, исполнить обязательство, то для арендатора такой процедуры досудебного урегулирования не предусмотрено.

Аренда может прекратиться – и это фактически потребует расторжения договора – в силу изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае применяются специальные процедуры, а пострадавшая сторона вправе претендовать на компенсацию возможных убытков.

Другие статьи по теме

Наверх

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

К аренде земельных участков применяются:

  • основания расторжения любых договоров аренды;
  • основания, предусмотренные ст. 46 ЗК РФ для случаев прекращения аренды земельного участка.

При этом законодательство разделяет основания, предусмотренные для арендодателя и арендатора. Достижение сторонами соглашения о прекращении аренды – универсальное основание. Его применение не требует обращения в суд.

Договор аренды земельного участка расторгается по инициативе арендодателя в судебном порядке:

  1. В ситуации существенного или неоднократного нарушения арендатором условий договора в рамках пользования земельным участком.
  2. При существенном ухудшении арендатором состояния земельного участка.
  3. В случае допущения арендатором более двух следующих подряд просрочек внесения арендной платы.
  4. По иным основаниям, если они предусмотрены договором аренды земельного участка.

Арендатор вправе обратиться с иском о расторжении договора в случаях:

  • Непредоставления арендодателем земельного участка в пользование арендатору или создания препятствий для пользования землей в соответствии с целевым назначением и условиями договора аренды.
  • Наличия у земельного участка неизвестных на момент подписания договора недостатков, мешающих использованию земли по назначению.
  • Изменения состояния земельного участка до степени непригодности для использования по назначению при условии, что обстоятельства, приведшие к этому, не входили в зону ответственности арендатора.
  • Наличия у арендатора иных оснований, предусмотренных условиями договора аренды.

Специальные основания прекращения договора аренды установлены ст.ст. 45, 46 Земельного кодекса:

  1. Арендодатель в судебном порядке вправе потребовать принудительного прекращения аренды и изъятия земельного участка у арендатора, если использование земельного участка:
  • не соответствует целевому назначению земель;
  • наносит вред окружающей среде;
  • приводит к значительному снижению плодородия земель сельхозназначения или порче земель любого назначения;
  • сопряжено с неисполнением арендатором обязанностей по рекультивации, улучшению земель и охране почв либо обязанностей по приведению земель в пригодное для использования по целевому назначению состояние.
  1. Аренда принудительно прекращается, а участок изымается по иску арендодателя и решению суда, если арендатор в течение трех не использует земельный участок по целевому назначению (основание действует только для случаев аренды земли, предназначенной для сельхозпроизводства, жилищного или другого строительства). Из 3-летнего срока исключается время, в течение которого участок не мог использоваться по назначению в силу исключительных обстоятельства, например, стихийного бедствия. Кроме того, при аренде земли строительного назначения исключается из указанного срока время освоения участка. Для некоторых категорий земель и их целевых назначений законами могут быть установлены более длительные сроки допустимого неиспользования арендуемого земельного участка.

Основания, касающиеся нецелевого использования земельного участка, нанесения вреда окружающей среде и снижения плодородия сельхозземель, не могут применяться в период проведения на этом участке сельхозработ, поэтому иск можно подать только после их завершения. 

Кроме изложенного арендодатель вправе потребовать прекращения аренды, если земельный участок был предоставлен по договору о комплексном развитии территории, и такой договор оказался расторгнутым из-за неисполнения обязанностей лицом, заключившим его с органом местного самоуправления.

Гражданское и земельное законодательство сохраняет перечень оснований для расторжения договоров аренды земельных участков открытым. Новые, дополнительные, специальные основания могут быть предусмотрены законами. Кроме того, стороны вправе в договоре предусматривать такие основания его расторжения, которые не предусмотрены на законодательном уровне, и делать их, таким образом, обязательными.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: