Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Здравствуй, уважаемые посетители! Сегодня мы поговорим по теме: Отличие кадастровой стоимости от рыночной. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что информация Вам пригодится

Кадастровая стоимость

Кадастровые показатели были введены, когда появилась обязанность взимать налоги с имущества. Они позволяют рассчитывать выплаты по налогам с учётом характеристик  конкретного периода времени. Эта цена всегда отличалась тем, что опиралась на определенные критерии, которые никак не зависят от экономического состояния в регионе, а также популярности конкретного объекта. Именно поэтому можно сказать, что между рыночной и кадастровой ценой нет ничего общего.

Рекомендуем ознакомиться:

При необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка или иного подобного объекта необходимо опираться не на особенности схожего имущества, а на конкретные характеристики:

  • местность, где расположен участок или дом;
  • строительные материалы;
  • инфраструктура;
  • площади квартир и домов;
  • период существования строения;
  • иные подобные характеристики.

Подобные критерии в первую очередь создают различие между показателями цены по кадастру и теми показателями, которые предлагает рынок недвижимости.

Именно кадастровая стоимость вносится в реестр, и в зависимости от неё будет определяться размер налога, который взимается на имущество.

При определении кадастровой стоимости также применяется метод оценки, который будет основываться на предложенных выше критериях.

При этом определяются цели подобного расчёта цены любого объекта недвижимости:

  1. Определение суммы налога на недвижимость.
  2. Переоформление жилья.
  3. Расчёт налога в случае заключения гражданско-правовых договоров.
  4. Оформление кредитов или ипотек.
  5. Переоформление собственности в случае дарения или же обмена имущества.

Кадастровая стоимость также помогает определить и возможную рыночную цену, так как если показатели по кадастру выше, то можно усомниться в выгодности сделки и провести независимую оценку.

Повышенная кадастровая цена

На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка. Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно. Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами  власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену. В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.

Для того чтобы понять последствия превышения кадастровой стоимости, необходимо рассмотреть причины данного явления:

  • размер стоимости по кадастру влияет на денежные средства, поступающие в бюджет, так как именно этот показатель определяет налоги на имущество;
  • ставки по кадастровой стоимости неактуальны, так как были разработаны в период, когда цены на квартиры и земельные участки сильно выросли в связи реформами, а далее никаких изменений не проводилось;
  • не учитываются некоторые факторы, а именно работоспособность и платежные возможности населения, трудоустройство по региону и прочие подобные критерии, которые бы отражали возможность установления конкретных цен.

Также в зависимости от субъекта РФ могут выделяться и другие причины, оказывающие существенное влияние на размер кадастровой стоимости, так как каждый отдельный регион имеет свои особенности строительства и обеспечения жилых домов.

В некоторых случаях существенное влияние оказывает состояние квартиры. Рынок обычно завышает цены только тогда, когда квартиры имеют хороший ремонт, новую технику, хорошее оснащение, однако нередко данные характеристики отсутствуют. Это автоматически влияет на рыночную цену, понижая её, но при этом никак не изменяя кадастровой стоимости, так как она опирается на иные критерии. Соответственно, происходит очевидное завышение показателей кадастра над теми, что устанавливает рынок.

Самой выгодной ситуацией для собственника в случае купли-продажи имеющегося объекта недвижимости – превышение рыночной стоимости над кадастровой, что позволяет избежать крупных сумм налогов.

В той ситуации, когда цены, предлагаемые в реестре, не устраивают собственника, он всегда может обратиться в соответствующие органы и даже в суд для того, чтобы оспорить имеющиеся показатели. В конечном счёте, всё может остаться без изменений или же будут внесены изменения в сведения, содержащиеся в реестре. В любой ситуации при заключении сделок все цены, как кадастровые, так и рыночные, необходимо уточнять, а при необходимости проводить переоценку имеющегося имущества.

Таким образом, показатели по кадастру и на рынке недвижимости не имеют между собой ничего общего. Различие между кадастровой ценой и рыночной в первую очередь проявляется в способах определения данных показателях, а также субъективности и объективности каждого из них. В случаях, когда показатель кадастра превышает цены рынка, всегда можно оспорить данные результаты, иначе будут установлены завышенные налоги.

Разница кадастровой и рыночной цен

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости вызывает много трудностей. Некоторые собственники считают, что они практически идентичны и отличаются лишь способами их определения, то есть характеристиками, используемыми для этого.  Однако это не так. По факту у кадастровой и рыночной стоимости нет ничего общего. Кроме того встретить случаи, когда цена одинаковая и в первом, и во втором случае, практически невозможно. Считается, что такое может быть только в старых домах, которые имеют низкий спрос.

Ситуации, когда рыночная цена значительно выше кадастровой, встречаются. И это объясняется тем, что кадастр определяет свои показатели за счёт определённых характеристик объекта,  в то время как рынок устанавливает цены с учётом спроса и популярности того или иного района. В идеале они должны быть полностью одинаковы, но как было сказано выше, на сегодняшний день такое встречается исключительно в старых домах.

В действительности чаще всего кадастровая стоимость может превалировать над рыночной ценой, то есть разница в некоторых случаях доходит  до  двадцати процентов.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью определяется наиболее точно при рассмотрении ряда положений:

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Рыночная цена земли или дома считается наиболее объективным показателем по сравнению с показателями кадастра, так как опирается на цены аналогичного имущества, а не на характеристики конкретного объекта, как это происходит при определении кадастровой стоимости.
  2. Отличия в характеристиках. В кадастровой цене не отражаются такие критерии, как спрос и положение на рынке, что обеспечивает некоторую устойчивость показателя.
  3. Кадастровые показатели определяются с использованием специального метода – материального анализа, так как изучается сам объект и его основные характеристики. В случае с рыночной стоимостью исследуются такие аспекты,  как конкуренция, спрос и популярность.
  4. Нередко по кадастру устанавливается слишком высокий показатель, на это стоит обращать внимание при заключении сделок, так как в отличие от цен рынка по кадастру оценка не всегда происходит с использованием достаточных для этого средств.
  5. Кадастровые цены, как правило, не такие гибкие, как те, что представлены на рынке недвижимости.

Возможны и иные различия, которые будут проявляться как в процессе определения рассматриваемых показателей, так и при их применении в случае заключения сделок и реализации имущества.

Также следует сказать о том, что кадастровые цены могут определяться только органами власти. Оценка имущества осуществляется регулярно, не реже чем один раз в пять лет, благодаря чему показатели актуальны и соответствуют характеристикам объекта. Кроме того собственник и сам может осуществить переоценку своего имущества, определив тем самым его кадастровую цену.

С рыночной ценой всё обстоит иначе. Для её установления просто анализируются иные показатели рынка, отражающие уровень конкуренции, спроса и так далее. При этом фактически закон никак не закрепляет понятий кадастровой стоимости, но очень много говорит о рыночной цене. Это объясняется тем, что многие органы признают каждую из этих цен аналогичной другой, отсюда нет необходимости уделять внимание каждому показателю в отдельности.

Кроме того следует сказать о влияние одной цены на другую, а именно кадастровой на рыночную. Данного воздействия практически не наблюдается, так как никакой зависимости между собой они не имеют. Именно из-за определённых различий отсутствие подобного влияние и происходит, так как кадастровая стоимость опирается на субъективные признаки и требует регулярной переоценки каждые пять лет, в то время как рыночные показатели непредсказуемы и могут меняться без определения конкретной периодичности.

Отсутствие влияния одной цены на другую объясняет различия в показателях кадастровой и рыночной стоимости. За счёт своей непредсказуемости рыночная цена чаще всего превышает кадастровые показатели.

Кадастровая цена также признаётся более сглаженной, она всегда опирается на конкретные временные промежутки. Сравнение одной кадастровой стоимости с той, что существовала ранее, бессмысленно, соответственно, показатели по кадастру более точны и постоянны. Рыночная же стоимость непредсказуема, что делает её более гибкой, но непостоянной.

Рыночная стоимость

Показатели цен рынка имеют особое значение при заключении сделок с недвижимостью. Формируется такая стоимость только за счёт тех особенностей, которые наблюдаются на рынке в конкретный период времени. Кроме того рыночная стоимость квартиры напрямую зависит от экономического и политического положения в целом. Соответственно, данный показатель очень изменчив. Более того, в различных регионах стоимость может быть выше или ниже.

Самая большая проблема рыночной цены в том, что она может отличаться в разное время. Можно купить квартиру за одну цену, которая была выше той, что была установлена на момент её продажи. То есть именно данный показатель рынка влияет на саму сделку, повышая риски её совершения.

Чаще всего рыночная цена необходима при заключении следующих договоров:

  • соглашение о купле-продаже;
  • обмен или дарение;
  • залог;
  • наследство;
  • кредитные договоры.

Определение данной стоимости квартиры очень важно, так как никто не захочет переплачивать лишние деньги, а это может случиться, если не установить показатели цены, которые действительны на момент заключения договора.

Главной особенностью рыночной стоимости является также и то, что она всегда определяется независимо от налогов или иных затрат.

Цена на рынках недвижимости чаще всего отличается еще и тем, как её определяют. Она зачастую опирается на такие моменты, как средняя стоимость недвижимости, похожей по своему типу или категории. Сравниваются похожие объекты и определяются примерные рыночные цены. Этот фактор также говорит об изменчивости цен на рынке, их непостоянстве.

Одним из главных способов определения рыночной цены является обращение к экспертам, которые осуществляют независимую оценку объекта. На основании такого исследования выдаётся справка, которую собственник и предъявляет в случае заключения сделок. При разных оценках заключение экспертов будут иметь больший вес, однако справка обычно действует лишь некоторое время из-за изменчивости рыночной стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость жилья

Информация о кадастровой стоимости жилья отражается в выписке из ЕГРН. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) хранится база обо всех объектах в нашей стране. Он фиксирует передачу прав, появление новых собственников, технические данные о недвижимом имуществе и проч.

Справка из ЕГРН предоставляется по запросу любого лица. Запросить ее можно классическим способом — обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Документ готовится семь дней и выдается в бумажном виде. Размер госпошлины — 400 рублей для физлица и 2021 рублей для юрлица.

Электронная выписка выдается быстрее. Ее можно получить через сайт ЕГРН.Реестр. Для этого нужно знать адрес или кадастровый номер объекта.

ЕГРН.Реестр является официальным партнером Росреестра и предоставляет актуальные сведения о недвижимых объектах. Среди преимуществ сервиса можно отметить:

  • Простой интерфейс и удобное заполнение онлайн-формы: достаточно указать адрес объекта;
  • Отчет формируется от 30 до 72 минут и приходит на электронную почту. Он хорошо структурирован, поэтому в нем сможет разобраться даже не специалист;
  • Справка заверяется электронной цифровой подписью Росреестра и имеет юридическую силу. Его можно скачать на телефон или компьютер и распечатать;
  • Главные характеристики объекта предоставляются бесплатно.

Образец выписки.

Сервис работает круглосуточно. Любые вопросы по получению выписки можно задать технической поддержке, обратившись по чату, электронной почте или бесплатному телефону.

Чем отличается кадастровая стоимость жилья от рыночной

Эти две разновидности оценки различаются тем, что:

  • Первую устанавливает государство, а вторую — продавец, риелтор или специалист-оценщик;
  • На кадастровую стоимость влияет региональная экономика, а на рыночную — спрос и состояние рынка;
  • Первый тип оценки менее гибок, а второй более подвижен и объективен, ведь при ее формировании учитываются предложения конкурентов;
  • Рыночная цена на треть выше той, что устанавливается Государственным кадастром недвижимости.

Это совершенно разные, никак не связанные друг с другом оценки имущества. Поэтому одинаковые по цене Госкадастра квартиры могут продаваться по сильно различающейся рыночной стоимости.

Что такое рыночная стоимость жилья

Рыночная стоимость — это реальная цена, за которую можно продать жилье. Ее устанавливает собственник, риелтор или лицо, занимающееся оценкой недвижимости. И если на государственную оценку оказывает влияние ценовая политика региона, то на рыночную влияет сезон, спрос, курс валют, состояние рынка. То есть те факторы, из-за которых недвижимость то дорожает, то падает в цене.

При определении рыночной стоимости также учитывается комфортность квартиры, а именно:

  • ремонт и отделка помещений;
  • нестандартная планировка комнат;
  • наличие мебели и встроенной техники;
  • вентиляция и новая сантехника;
  • обустроенность района;
  • близкое или удаленное расположение от центра города и т. д.

Даже вид из окна и хорошие соседи — отличный повод повысить ценник. Этот тип оценки важен, если вы соберетесь покупать, продавать, обменивать, дарить, наследовать жилье, передавать его под залог или оформлять ипотеку.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость устанавливается Кадастровой палатой и Федеральной службой кадастра. От нее рассчитывается размер налога на имущество, а также сборы, взимаемые при сделках с ним. При подсчете учитывается:

  • уровень доходов в регионе;
  • средняя рыночная цена за квадрат;
  • «возраст» и степень изношенности объекта;
  • тип и размеры недвижимости;
  • выгода от коммерческой эксплуатации и др.

Финальная сумма заносится в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и паспорт жилья. Информация о ней открыта, поэтому вы в любой момент сможете узнать, во сколько оценена ваша квартира. Эти данные пригодятся, если вы будете:

  • дарить, продавать или обменивать жилье;
  • отстаивать права собственности в суде;
  • оформлять ипотеку в банковском учреждении;
  • получать пособия или субсидии местного и регионального значения;
  • передавать недвижимое имущество в наследство.

Кадастровая оценка меняется раз в два-три года. Поэтому на момент сделки желательно заказывать свежую выписку из Росреестра.

Какие виды выписок можно заказать через ЕГРН.Реестр

На сайте ЕГРН.Реестр вы сможете заказать три вида выписок:

  • Характеристики объекта и права на имущество. Из нее можно узнать, кто владеет недвижимостью, какова ее кадастровая стоимость, находится ли она в залоге и есть ли запреты на ее переоформление. Цена — 200 рублей.
  • О переходе прав. В документе отражаются данные о настоящем владельце, кому ранее принадлежал объект, когда были зарегистрированы и завершились прав на имущество. Цена — 200 рублей.
  • Полная информация об объекте недвижимости. Сюда включаются сведения из двух предыдущих выписок, то есть, кому принадлежит жилье в настоящий момент, кому оно принадлежало ранее, когда начались и завершились права регистрации, сколько стоит недвижимость по кадастру, находится ли она в залоге и можно ли ее перерегистрировать. Цена — 350 рублей.

Обратите внимание, что кадастровая стоимость указывается в двух выписках: «Характеристики объекта и права на имущество» и «Полная информация об объекте недвижимости».

Заказать выписку прямо сейчас!

Комментарии

Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь чтобы оставить комментарий.

Рыночная стоимость объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости, это ничто иное, как его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.
В отличии от кадастровой, рыночную стоимость устанавливает не государство, а его собственник, риелтор или профессиональный оценщик, который может быть нанят по инициативе любой из сторон сделки. Т.е. если вам потребовался отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, достаточно обратиться в оценочную организацию или специалисту частной практики. Обязательное требование к оценщику — это наличие действующего членства в соответствующем СРО и застрахованная ответственность, причем форма деятельности не имеет значения (индивидуальный предприниматель или сотрудник юридического лица).

Еще одно принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости используется индивидуальный метод, против метода массового анализа при государственной кадастровой оценке. При том, что подход так же, как и в первом случае, может быть выбран любой (затратный, сравнительный, доходный и т.д.).

Ключевой момент заключается в том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в равной степени учтены интересы покупателя и продавца: один заинтересован в продаже товара по максимально возможной цене (для получения прибыли), другой стремится приобрести товар по выгодной цене, желательно минимальной. Т.е. цена, установленная в условиях рынка, уравновешивает спрос и предложение и является компромиссом между продавцом и покупателем.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в результате проведения процедур государственной кадастровой оценки, по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и используется для целей налогообложения.
Последние 3 года кадастровую оценку капитально «трясет». С 01.01.2021 г. вступил в полную силу (переходный период уже пройден) Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который предлагает совершенно новый подход и методику определения кадастровой стоимости недвижимости.

Изменения направлены на применение единого алгоритма кадастровой оценки на территории всей страны. Например, раньше услуги по оценке оказывались частными независимыми оценщиками по гос.контракту, утверждались местными (или региональными) органами власти, а Росреестр выступал в качестве арбитра. Подобная организация процесса оценки дала крайне негативные «плоды».

Теперь же принято решение о введении института государственных кадастровых оценщиков и передаче полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут вести данную деятельность на постоянной основе.
Кадастровая стоимость рассчитывается посредством метода массовой оценки с применением методологии любого из подходов (затратного, сравнительного или доходного) и лишь в исключительных случаях применяется индивидуальный расчет.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Первое, что можно отметить, говоря об отличии кадастровой стоимости от рыночной, это конечно же область применения полученных данных.
Как мы уже упоминали ранее, кадастровая стоимость используется для налогообложения, а рыночная для осуществления сделки купли-продажи объекта
.
Также стоит отметить кардинально разные факторы, участвующие в формировании стоимости.

Кадастровая стоимость

Так для определения кадастровой стоимости должно учитываться следующее:

  • физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
  • технические и эксплуатационные характеристики объекта;
  • наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
  • характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
  • наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость;
  • неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или существенно затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства).

При расчете кадастровой стоимости НЕ учитывается следующее:

  • благоустройство территории (покрытия, малые архитектурные решения и т.д.);
  • улучшения земельного участка (даже поставленные на кадастровый или бухгалтерский учет);
  • озеленение;
  • движимое имущество (временные постройки, киоски, навесы и др.);
  • объекты, расположенные за границами объекта;
  • предметы декоративно-прикладного искусства;
  • предпринимательская деятельность, осуществляемая в границах объекта оценки.

Рыночная стоимость

Рыночную же стоимость формирует масса факторов, в том числе и те, которые не учитываются при расчете кадастровой, вплоть до того, что вид из окна влияет на цену объекта. Также на рыночную стоимость влияют курс валюты, спрос, сезонность и пр.
Подытожить дифференциацию между кадастровой и рыночной ценами можно следующим образом: конечно, рыночную стоимость объекта можно считать более гибкой и объективной, однако не стоит забывать, что на нее в большей степени влияет состояние рынка, а на кадастровую — региональная экономика.

Политика по уравниванию кадастровой и рыночной стоимости

Когда выявилась необъективность применения старых методов расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (зачастую она превышала рыночную), правительство, при участии Росреестра, разработало новую нормативно-правовую базу для урегулирования данного вопроса.
Теперь кадастровая стоимость объекта максимально приближена к рыночной, но ни в коем случае не превышает ее, это строго регламентировано законом.
Пересмотр кадастровой стоимости производится каждые три года (в городах федерального значения каждые два года), при этом возможны внеочередные пересчеты.

Внеочередная кадастровая оценка может проводиться в случае выявления ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта. Для мониторинга ошибочных расчетов введены индексы рынка недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 29.05.2021 № 302).
Также кадастровая стоимость объекта может быть оспорена в административном или судебном порядке
. Для этого владельцу недвижимости необходимо обратиться в местное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное на проведение государственной кадастровой оценки, либо в суд. Причем для обращения в суд, не обязательно предварительно обращаться в бюджетное учреждение.

Конечно, политика по расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости становится куда более «поворотливой» и приближенной к условиям реального рынка, однако не стоит забывать о целях, для которых она используется. Согласитесь, что платить налог за дорогостоящий ремонт или адекватных соседей (что включают в рыночную стоимость) как минимум нелогично.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: