Оценка прав аренды земли

Добрый день, дорогой посетитель! В данной статье мы поговорим о том, Оценка прав аренды земли. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Параметры, влияющие на стоимость

Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды.

Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь — это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Методы оценки

В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли — например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок. Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке — чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка — по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать. Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки. Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения.

При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность, и участки, сдающиеся в аренду. Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Наилучшее экономическое использование участка

После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить «наилучшее и наиболее эффективное использование» арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» и почему оно важно? Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному. Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше. Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ. Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым. То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам.

Определение объекта оценки

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки. Закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог — при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора. Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Значение коэффициента корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды земельного участка на срок менее 49 лет (К ср.а.)        Таблица № 2 

 

Срок аренды

Значение коэффициента Кср.а.

Краткосрочная аренда

 До 6 мес.включительно

0.054 

От 6 мес. до 12 мес.включительно 

0.108 

От 12 до 18 мес.включительно 

0.153 

От 18 мес до 24-х мес.включительно 

 0.204

От 24-х мес до 30 мес.включительно 

 0.241

 От 30 мес. до 36 мес.включительно

0.289 

От 36 мес до 42-х мес.включительно 

0.320 

 От 42-х мес до 4 8 мес.включительно

0.366 

 От 4 8 мес до 54-х мес.включительно

 0.391

 От 54-х мес. до 60 мес.

0.434 

Долгосрочная аренда 

От 5 лет до 15 лет включительно 

0.820 

От 15 лет до 25 лет включительно 

0.945 

Свыше 25 лет 

1.000 

Значения коэффициента корректировки размера платы, учитывающего отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка (Коп) Таблица № 3

В 1-9 территориально-экономических оценочных зонах

В 10-69 территориально-экономических оценочных зонах

Значение коэффициента (Р)*

Значение коэффициента Коп.

Значение коэффициента (Р)*

Значение коэффициента Коп.

До 2.0

1.0

До 1.0

1.0

Свыше 2.0

0.5 х Р

Свыше 1.0

Р

Условные обозначения, принятые в таблице 3:
Значение коэффициента, характеризующего плотность застройки (P), определяется как отношение общей площади здания или сооружения (кв.м) к площади земельного участка (кв.м)
Р = (Пон + Поп х 0.5) / Суч,

где:
Пон — общая площадь наземной части здания или сооружения (кв.м);
Поп — общая площадь подземной части здания или сооружения (кв.м);
Суч — площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (Кц) Таблица № 4

Целевое назначение объекта

Значение коэффициента (Кц) при месторасположении земельного участка

 

в 1-9 территориально-экономических оценочных зонах

в 10-69 территориально-экономических оценочных зонах

Коммерческие киоски, палатки, объекты торговли из быстро-возводимых конструкций (торговые павильоны) общей площадью до 10 кв.м включительно, за исключением киосков и палаток Мосгор-справки, ГК «Мос-гортранс», периодической печати, мороженого, спортлото, хлебобулочных изделий, молочной продукции,театральных касс, ремонта обуви, ремонта часов.

1.8

3.5

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 11 до 50 кв.м включительно

1.6

3.0

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 51 до 100 кв.м включительно

1.4

2.5

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 101 до 200 кв.м включительно

1.2

2

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью свыше 200 кв.м, капитальные объекты торговли

1

1.5

кафе, рестораны, бары, казино

1.1

1.5

Автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, предприятия автотехобслуживания

1.0

1.5

Гаражи и автостоянки

1.0

1.0

Жилые дома, коттеджи за исключением индивидуальной жилой застройки

1.0

1.3

Производственно-складские объекты, производственные объекты, благоустройство территории (за исключением компенсационного озеленения)

0.7

0.7

Иные объекты, не включенные в данный перечень

1.0

1.0

Примечание к таблице 4:
В случае, если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное назначение, то значение коэффициента Кц определяется по следующей формуле:
n
Кц =(СУММА(Кц(i) х По(i))) / По,
i=1

где:
Кц(i) — коэффициент, соответствующий i — му функциональному назначению объектов;
По(i) — общая площадь объектов, соответствующая i — му функциональному назначению;
По — общая площадь объектов (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку)  Таблица № 5

 Месторасположение земельного участка

 Значение коэффициента ( Ку )

 

Для объектов торговли , кафе , ресторанов , баров , казино

Для иных объектов

 При месторасположении земельного участка от станции метро , ж / д станции или вокзала в радиусе до 50 м

 1.5

 1.1

 При месторасположении земельного участка от станции метро , ж / д станции или вокзала в радиусе 50 — 100 м

 1.2

1.1 

 При месторасположении земельного участка от станции метро , ж / д станции или вокзала в радиусе 100 — 150 м

 1.1

 1.1

 При месторасположении земельного участка от станции метро , ж / д станции или вокзала в радиусе свыше 150 м

1.0 

 1.0

 Примечание к таблице 5:
Значение коэффициента (Ку) увеличивается в 1.2 раза по отношению к значению, указанному в таблице 5 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали: Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Б. Тульская ул., Люсиновская ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Ак. Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп. Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога.

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка (Ксам.) Таблица № 6

Площадь самовольно занятого земельного участка

Значение коэффициента ( Ксам .)

 

в 1-9 территориально — экономических оценочных зонах

в 10-69 территориально — экономических оценочных зонах

до 10 кв . м

1,1

2.5

от 11 до 50 кв . м

1.1

2.0

от 51 до 100 кв . м

1.1

1.5

свыше 100 кв . м

1.0

1

Оценка прав аренды земли от 20 000 руб.

Рецензия на отчет оценщика

Наша компания оказывает квалифицированные услуги по оценке права аренды  участков земли различного целевого назначения. Если Вам необходимо провести оценку прав аренды земли, Вы можете обратиться к нам, используя контактную информацию. Звоните, поможем!    

 

© 2008-2021 Републикация материалов сайта без прямой активной ссылки запрещена!

   

Для чего нужна оценка?

Право аренды – это право пользования конкретным имуществом в течение промежутка времени, установленного договором, с уплатой арендных платежей.

Стоимость данного права можно оценить с помощью определённых методик. Данная информация может быть полезной для лица, владеющего правом аренды, и для непосредственно владельца имущества.

Оценочные мероприятия проводятся для следующих нужд:

  • приобретение или реализация права аренды земли;
  • приобретение или реализация предприятия, которое владеет таким правом;
  • определение возможности инвестирования;
  • предоставление наделов в аренду;
  • использования участков в виде залога при получении кредита;
  • судебные разбирательства;
  • внесение данного в уставный капитал общества.

В целом, результаты оценки позволяют сориентироваться, насколько выгодно владение правом аренды на конкретный участок в долгосрочной перспективе.

Как происходит оценочная процедура?

Владелец права аренды или непосредственно собственник земельного объекта, приняв решение о необходимости осуществления оценки, собирает комплект документации. Далее выбирается подходящий оценщик, которому передаются подготовленные документы.

Необходимые для сбора бумаги:

  • документ о регистрации прав на объект;
  • кадастровый паспорт;
  • соглашение с арендодателем;
  • документ о наличии ограничений, наложенных на землю (залог, долговые обязательства);
  • данные о коммуникациях и инженерных системах;
  • информация о заказчике.

Как оценить право аренды участком лесного фонда?

Земли лесного фонда – это территории с лесом, а также участки для восстановления лесного массива. Как правило, они не предназначены для построек, и для их возведения необходимо собрать внушительный комплект документов и получить массу разрешений.

Для земель лесного фонда также разумно применять метод сравнения продаж. Сложность только в нахождении аналогичных земельных объектов, с которыми можно сравнить текущий лесной участок.

Если такие объекты будут найдены, то можно провести сравнительный анализ и оценить право аренды участка.

Методики проведения оценки

Для качественной оценки права аренды необходимо учитывать совокупность таких факторов:

  • физические характеристики земельного участка – где находится, какова площадь, есть ли коммуникации, постройки;
  • категория земель, их целевое назначение;
  • потенциальный доход от использования земельных наделов;
  • условия арендного договора – размеры платежей, длительность аренды, порядок расторжения.

Исходя из указанных факторов, все существующие методики оценки подразделяются на две большие группы: первая использует сравнительный подход, вторая – доходный.

Сравнительные методики являются более наглядными, так как позволяют сопоставить исследуемый объект с его аналогами. Однако при этом важно получить достоверную рыночную информацию, которая позволяет правильно провести сравнение.

Так как найти аналогичный участок земли со схожими параметрами и условия арендного договора достаточно сложно, то при сравнительном подходе проводятся различные корректировки, что является достаточно сложной задачей.

Если достоверных рыночных данных оценщик не может получить, то применяется доходный подход. Он основан на принципе ожиданий поступления будущих денежных потоков.

Примеры методик сравнительного характера:

  • сравнение продаж;
  • выделения;
  • распределения.

Примеры методик доходного характера:

  • капитализации продаж;
  • предполагаемого использования;
  • остатка.

Методика сравнения

В  этом методе выявляются схожие по назначению объекты, исследуются данные о них, выявляются расхождения, после чего проводится сравнительный анализ по различным критериям.

Важно сравнивать с участками аналогичной категории. К примеру, для земли сельскохозяйственного назначения необходимо находить участки, предназначенные для выращивания с/х культур, пастбищ, сенокоса, животноводства.

Нельзя такой участок сравнить, к примеру, с землей, предназначенной для строительства, или с участком лесного фонда.

В ходе сравнения выявляются важные критерии для данной категории земель, находятся различия, оценивается цена продажи их права аренды.

Также сопоставляются положения соглашения об аренде – сроки, платежи, и прочие параметры. В итоге совокупного анализа устанавливается стоимость права аренды посредством корректировки цены на аналоги.

Метод удобен как для застроенных земель, так и для освобожденных от построек. Его разумно применять, если есть с чем сравнивать, то есть можно найти схожие по характеристикам участки. Если земля имеет специфичные особенности, то объект для сравнения найти достаточно сложно, в таких ситуациях выбираются иные методы.

Метод выделения

Данная методика удобна исключительно для застроенных участков земли, в отношении которых выявляется стоимость права аренды на саму землю без учета улучшений и построек. Расходы на улучшения (траты на строительные работы с учётом износа улучшений) при этом вычитаются из общего показателя.

По указанной методике ищется информация о цене права аренды на схожие участки, выявляются различия между текущим и найденным объектом, после чего корректируется стоимость в соответствии с выявленными расхождениями.

Методика выделения достаточно сложная, так как требует определения расходов на произведенные на участке улучшения, постройки.

Метод распределения

В отличие от метода выделения считать затраты на улучшения земельного участка не нужно, это упрощает процедуру. С помощью методики распределения проводится оценка права аренды на землю вместе со всеми строениями и улучшениями, произведенными на ней.

Методика эта косвенная и менее надёжная, не предоставляет точных данных, а позволяет лишь приблизительно оценить стоимость права аренды.

Метод основан на предположении, что в регионе известно универсальное соотношение стоимости земли с постройками и отдельно земли. С помощью метода сравнения определяется общая цена такого единого объекта, далее полученный результат умножается на долю в нем земельного участка.

То есть нужно найти аналогичный земельный объект, найти в нем соотношение стоимости земли с улучшениями к стоимости самого участка, перенести полученное соотношение на исследуемый участок с корректировкой по итогам проведённого сравнительного анализа характеристик.

Метод капитализации

Способ оценки применяется при соблюдении условия регулярного, стабильного и равномерного поступления дохода с права аренды.

Использование данной методики проводится в следующей последовательности:

  1. Прогнозируется потенциальный чистый доход за ограниченный срок при условии надлежащего и эффективного использования наделов (вычитаются операционные расходы).
  2. Рассчитывается величина коэффициента капитализации (для этого существует несколько способов). Данный показатель выражает прибыльность земли для арендатора.
  3. Проводится оценка права аренды, для чего доход делится на коэффициент.

Метод предполагаемого использования

Способ оценки используется в случаях, когда от пользования участком земли можно получить доход.

Алгоритм оценки следующий:

  1. Устанавливается величина расходов на использование участка по назначению.
  2. Определяется размер доходов от пользования землей.
  3. Оценивается ставка дисконтирования (стоимости будущих доходов в настоящий момент с учетом всех факторов).
  4. На основе полученных данных считается цена права аренды путем дисконтирования доходов и расходов.

Метод остатка

Такой способ оценки чаще применим в ситуациях, когда на земельном объекте имеются строения, улучшения, приносящие доход.

Порядок применения методики следующий:

  1. Определяется стоимость улучшений.
  2. Рассчитывается доход от всего комплекса участка за ограниченный срок (чистый за вычетом расходов).
  3. Считается стоимость права аренды земли с улучшениями.
  4. Уменьшение стоимости права аренды на цену улучшений.

Предоставление земельного участка в аренду

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Что влияет на стоимость?

Денежная выгода от владения правами на участок зависит от нескольких факторов:

  1. Физических — площадь участка, местонахождение, наличие коммуникаций.
  2. Юридических — категория земли, возможность возведения построек.

Процедура включает в себя оценивание не материальных активов, а выгоду от длительного использования земли.

Методики

Специалисты выделяют 3 метода:

  1. Сравнительный.
  2. Доходный.
  3. Затратный.

Несмотря на выбранный метод, существуют основные правовые принципы:

  • на стоимость влияет выгода;
  • при наличии одинаковых объектов выбор падет на более дешевый;
  • использование земли принесет выгоду при соблюдении законодательных норм.

Если при оценке какой-либо из подходов не используется, специалист обязан дать обоснование в отчете.

Сравнение продаж

Сравнительный метод, суть которого заключается в сборе данных о похожих объектах, изучении стоимости продажи их прав найма. После определения условий каждый критерий сравнивают, изучают отличия, проводят полный анализ с расчетом конечной цены.

Параметры для сравнения:

  • сумма ежемесячной арендной платы, периодичность;
  • возможность продления соглашения;
  • период до окончания договора найма;
  • возможность выкупа земли арендатором.

Применяется в ситуациях, когда имущественный рынок развит, а рассматриваемая земля нестандартна.

Выделение

Для проведения сравнительного затратного подхода требуется информация о стоимости договора найма аналогичного объекта. Если данные отсутствуют — стоимости рыночных предложений.

Постройки, имеющиеся на участке, должны не снижать его цену, а увеличивать выгоду от использования земли.

Цель метода: определение стоимости земли. Для этого из стоимости объекта вычитают цену улучшений участка.

Их стоимость устанавливается по цене проведенных установочных работ и характеристикам построек. Полученную сумму умножают на процент износа.

Распределение

Более простой сравнительный метод, оценивающий права аренды земельного участка с застройками. Вычеты не требуются.

Сущность подхода: расчет стоимости земли с постройками и умножение их на долю участка. Для вычисления доли отыскивают подобные объекты и применяют соотношение к собственному участку.

Метод неточный. Для получения точных данных его применяют в сочетании с другими подходами.

Капитализация

Основное условие для использования доходного подхода — извлечение регулярной периодичной выгоды с прав найма. Применим при росте прибыли, но она должна быть стабильной. Чтобы рассчитать стоимость, чистый доход делят на коэффициент капитализации (КП).

Суть КП — норма доходности для наймодателя. При расчете учитываются инвестиционные риски.

Остаток

Метод применяется при создании на участке прибыльных улучшений. Сущность: установление стоимости используемых улучшений, расчет прибыли за определенный временной промежуток, вычитание цены используемых улучшений из стоимости арендных прав.

Предполагаемое использование

Применим в целях получения дохода с прав найма.

Алгоритм действий:

  1. Выяснение суммы затрат, требуемых для пользования участком.
  2. Расчет полученной при использовании прибыли.
  3. Установление стоимости найма путем дисконтирования затрат и прибыли.

При дисконтировании учитываются продолжительность аренды, возможность ее продления. В затраты включена арендная плата.

Как составить отчет?

Единая форма отчета законодательством не установлена.

В документе учета указать:

  • личные данные оценщика;
  • тип документа;
  • дату составления;
  • цель оценивания;
  • рыночную стоимость прав найма;
  • тип имущества (с подробным описанием и расположением);
  • используемые подходы;
  • продолжительность найма;
  • права арендатора;
  • размер платежа;
  • по каким основаниям допускается получение прав найма.

Документ состоит из 40 – 50 страниц. Отчет не должен содержать противоречивых данных – они должны быть объективными. Документ прошивается, нумеруется и заверяется штампом.

Результаты действительны в течение полугода с даты составления отчетности. Пример отчета.

Что это такое?

Оценка права аренды участка земли — список мероприятий, направленных на определение действительной стоимости арендных прав.

Устанавливаются на основании выгоды, изъятой правообладателем. Оцениванием занимается специалист-оценщик.

Чтобы оценить земельный участок, потребуется предоставить справки:

  • бумаги на землю и постройки;
  • план участка;
  • кадастровый паспорт;
  • документы из БТИ;
  • паспорт владельца объекта.

Сколько стоит?

В среднем, оценка земельного участка обходится в 5 000 – 7 000 рублей. Если необходимо оценить постройки, вносится дополнительная плата размером 1 000 – 2 000 рублей.

Цели оценивания

Процесс оценивания прав найма земли преследует конкретные цели. Основные:

  • купля–продажа прав;
  • оформление кредита под залог участка;
  • внесение вклада в уставной капитал;
  • оценивание стоимости организации, владеющей правами;
  • для инвестиций;
  • при судебных разбирательствах.

Требуется проведение процедуры и при переуступке прав.

Занимается процессом оценщик — специалист с требуемой квалификацией. Инициатором выступает собственник права или земельного участка. Сроки выполнения работы – до 10 суток.

Заключение

Таким образом, оценка прав найма земли — процедура непростая, имеющая нюансы. Чтобы правильно рассчитать стоимость, разработаны конкретные методы. Занимается процессом оценщик. По результатам оформляется отчет.

Рекомендуем другие статьи

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: