Перепланировка квартиры в новостройке в 2021. Все особенности.

Здравствуйте, дорогой гость. Ниже подробно описана тема Перепланировка квартиры в новостройке в 2021. Все особенности.. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту. Надеемся, что информация Вам пригодится

Согласование перепланировки в новостройке

По сравнению с панельными и блочными домами согласовать перепланировку в новостройке часто оказывается проще, поскольку это обычно кирпичные или монолитные дома с преимущественно ненесущими перегородками внутри квартир.

Теоретически перепланировка в новостройке не отличается от любой другой в обычном доме, но на практике проведение перепланировки в новом доме связано с некоторыми тонкостями. Поэтому детально разберем, с чего начать перепланировку в новостройке и каков общий порядок согласования работ в квартире недавно построенного дома.

Квартиры в новостройке, фото:

Замеры БТИ в новостройке

Как показывает сложившаяся практика, если перепланировка находится в стадии планирования, и застройщик передал информацию в БТИ, собственник может обратиться непосредственно в БТИ и заказать первичную инвентаризацию своей квартиры.

После проведенных обмеров квартиры ему выдадут заказанный документ – технический паспорт или поэтажный план с экспликацией, и он может начать процесс согласования в установленном порядке. То есть, заказывать проектную документацию, формировать комплект документов, передавать его в Мосжилинспекцию, получать разрешение на перепланировку, а после ремонта сдавать сделанный ремонт комиссии с подписанием акта о завершении переустройства и перепланировки.

Технический паспорт, составленный БТИ после первичной инвентаризации квартиры:

Более серьезные трудности возникают в том случае, если нужно узаконить уже выполненную перепланировку. Если пойти тем же путем, то при вызове техника БТИ для обмеров квартиры он отобразит незаконно выполненную перепланировку красными линиями.

Но чтобы узаконить самовольную перепланировку в Москве, одного техпаспорта в красных линиях недостаточно. Нужен еще план квартиры до перепланировки, чтобы надзорный орган (Мосжилинспекция) при принятии решения видела по документам БТИ, как выглядела квартира до перепланировки и что стало после.

План БТИ до перепланировки и план с красными линиями, которыми отмечена незаконная перепланировка квартиры:

Где взять план квартиры БТИ новостройки

С планами до перепланировки и в красных линиях от БТИ можно начинать процесс узаконивания совершенной ранее перепланировки на основе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от компании с допуском СРО. Заказать такое техническое заключение вы всегда можете в нашей организации.

План до перепланировки БТИ может выдать только в том случае, если застройщик ему передавал информацию о технической инвентаризации дома, выполненную частными организациями. При отсутствии в БТИ сведений о жилом здании может потребоваться как план застройщика, так и технический план, в котором подробно представлена первичная информация о квартире.

План застройщика:

Отметим, что план застройщика требуется в разных ситуациях, в том числе и при согласовании перепланировок квартир с подобными изначальными планировками

В жилищном законодательстве такое термина не закреплено. У всех квартир, в том числе и у тех, которые переданы застройщиком собственнику без внутренних стен, имеются утвержденные госорганами планировки. То есть отсутствующие стены, обозначаемые на планах пунктирными линиями, нужно воспринимать как существующие. И перестраивать квартиру на свой лад (возводить стены в обход плана, менять местами расположение помещений и т.д.), не имея на это соответствующего разрешения, недопустимо. Любые отступления от плана квартиры считаются перепланировкой, которую необходимо предварительно согласовывать.

Но на планах БТИ (если техническую инвентаризацию дома проводило именно БТИ), которые нужны для согласования перепланировки, не всегда показаны зоны коридора, кухни, санузлов и границы комнат. А без этого Мосжилинспекции трудно доказать, что, например, санузел вы расширяете на коридор, а не на жилую комнату. Вот план застройщика в таком случае и помогает доказать согласующим органам, что планируемые вами действия по перепланировке законны и не содержат запрещенных ремонтно-строительных мероприятий.

Пример техпаспорта БТИ с планом квартиры, на котором не показаны коридор и зона кухни, выделены только санузлы (2 и 3) и помещение (1):

Получить план застройщика можно в управляющей компании, у самого застройщика или в организации, проектировавшей дом. План обязательно должен быть заверен печатью застройщика.

Как вариант решения проблемы с узакониванием перепланировки, можно заказать у кадастрового инженера технический план квартиры на диске, который он составит по плану застройщика. И уже с готовым техническим планом следует обращение в БТИ за планом квартиры до перепланировки.

При благоприятных обстоятельствах сотрудники БТИ пойдут вам на встречу и на основе техплана подготовят для вас план квартиры до перепланировки. Однако есть вероятность того, что БТИ откажет в вашей просьбе. Тогда, возможно, единственным способом добиться желаемой цели будет обращение в суд.

Обращаем ваше внимание, что ситуация с согласованием перепланировок и отсутствием у жителей новостроек планов БТИ неоднозначна.

Как узаконить перепланировку в новостройке по факту работ

Многие собственники, не вникая в особенности жилищного законодательства, проводят перепланировку своей квартиры самовольно. А потом вынуждены ее узаконивать. 

В принципе, узаконить перепланировку в новостройке можно и после ее проведения. Во многих случаях жилищная инспекция довольно лояльно относится к собственникам, желающим узаконить перепланировку квартиры, произведенную без предварительного согласования, и новостройки здесь не исключение. 

Но узаконить перепланировку в новостройке, как и в других домах, можно только при условии, что сделанные работы не нарушают федеральное и местное законодательство, строительные, санитарные и противопожарные нормы, а на все произведенные строительно-ремонтные работы у собственника имеется техническое заключение о том, что перепланировка безопасна и допустима, разработанная лицензированной организацией (с допуском СРО). Кроме того, придется заплатить административный штраф за то, что перепланировка проводилась незаконно.

Данное техническое заключение называется «Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ». Это его официальное название.
Но также его могут еще называть «ТЗ по факту», «Техническое заключение по факту выполненной перепланировки» и т.д.

Для согласования перепланировки в новостройке, только предстоящей или «задним числом», мы советуем предварительно обратиться в организацию, специализирующуюся на согласовании перепланировок квартир. Поскольку самостоятельно разобраться в хитросплетениях многочисленных требований закона, жилищной инспекции и надзорных органов у непосвященного человека в большинстве случаев вряд ли получится.

И здесь важно не столько знание теории, сколько ее практическое применение государственными органами контроля за жилым фондом. А применяться закон может по-разному, в зависимости от каждого конкретного случая перепланировки в новостройке. Также часто ключевое значение может иметь округ столицы, где расположена квартира, особенность конструкции дома, этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей над ней, ситуация в соседних квартирах (сверху и снизу) и другие важные факторы, неочевидные для собственника. Но в дальнейшем эти факторы могут существенно повлиять на согласование перепланировки в новостройке.

В нашей компании вы можете не только заказать проектные документы, но и получить бесплатную консультацию по перепланировке. Для этого достаточно набрать номер нашего телефона и задать интересующий вопрос. Также для вашего удобства мы отвечаем на вопросы, как сделать перепланировку в новостройке, прямо на сайте. Чтобы отправить сообщение, заполните специальную форму.

Площадь квартиры после перепланировки

Изменение площади квартиры, чаще всего, становится одним из самых…

Если квартира — ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво — там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию, связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Перепланировка-2021: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться. Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

  • перемещение санузла;
  • создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
  • обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
  • другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники, включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение — документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

  • акт приемки предоставленного жилья;
  • справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Читайте по теме

Все статьи

Нужно ли согласовывать перепланировку в новой квартире

Стоит сразу обозначить, что практически все действия по переносу и объединению границ внутри квартиры, в том числе новой, осуществляются только на основании разрешения уполномоченных органов и требуют внесения изменений в технический паспорт, исключений мало.

В большинстве случаев узаконить перепланировку квартиры в новостройке вполне реально[1]. Однако процесс получения разрешения на перепланировку имеет много особенностей, о которых нужно знать. Очень важно учесть все нюансы, действовать по порядку и не нарушать требования закона.

Определимся с тем, для чего согласование не нужно. Узаконивать не придется такие работы, как косметический ремонт: покраску стен, переклейку обоев, замену дверей, ламината.

А вот самыми распространенными работами, требующими согласования, можно назвать следующие:

  • совмещение ванной комнаты и туалета;
  • перенос и устройство дополнительного санузла;
  • создание просторных комнат и кухни за счет коридоров;
  • реконструкция перекрытий;
  • перенос дверных проемов.

Часто застройщики делают акцент на том, что в их квартирах так называемая свободная планировка: нет внутренних стен и минимальное количество несущих опор. И многие собственники думают, будто в таком жилье можно сооружать перегородки в любом месте, а вот получать разрешение на такую перепланировку вовсе не обязательно. Расставим все точки над «i»: действительно, собственнику квартиры свободная планировка дает массу возможностей для воплощения дизайнерских фантазий, в том числе связанных с реорганизацией пространства внутри жилья. Но согласовывать изменения в конфигурации помещения необходимо в любом случае, даже если стену планируется не снести, а, наоборот, возвести.

Дело в том, что в проектной документации указываются все существующие границы внутри жилья, в том числе те стены, которые не возвели при сдаче квартиры. При техинвентаризации квартиры БТИ может проверить, соответствуют ли помещения проектам.

Поэтому обнаружить, что перепланировка была сделана самовольно, очень легко — достаточно взглянуть на план жилья в техническом паспорте.

Узаконивать и вносить в техпаспорт нужно и те изменения, которые затрагивают инженерные сети, а также электрическое оборудование или сантехнику. Однако подобное вмешательство будет уже не перепланировкой, а переустройством. Это разные понятия, но порядок согласования изменений будет одинаковым.

Перепланировка квартиры до вступления в право собственности

Оформление документов на квартиру, как это часто бывает, — процесс крайне сложный, растянуться он может на полгода и даже на год. Поэтому было бы разумно и удобно как раз за это время выполнить запланированные работы, а въезжать уже в квартиру с подходящей планировкой.

Но насколько законно изменение конфигурации квартиры до получения дольщиком свидетельства о праве собственности?

Согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, реконструкция возможна только после того, как проект будет одобрен уполномоченным органом[2]. И многие дольщики, кстати, по незнанию нарушают закон, приступая к ремонту без разрешения жилинспекции.

К счастью для инвесторов, на данный момент в Москве уполномоченные органы могут выдать разрешение на реконструкцию, даже если дольщик еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы в этом случае узаконить перепланировку квартиры, согласно Приложению 2 постановления Правительства Москвы № 508-ПП, дольщик обязан предъявить оригиналы или заверенные нотариусом копии[3]:

  • договора долевого участия или договора об уступке прав;
  • акта приема-передачи;
  • разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
  • свидетельства об исполнении дольщиком финансовых обязательств.

Если жилье в новостройке приобретено в ипотеку, потребуется еще и разрешение банка. Важно быть готовым к тому, что не каждая финансово-кредитная организация даст на это согласие.

Чем чреват отказ от согласования

По отношению к помещениям в новых домах, в том числе с упомянутой выше свободной планировкой, действуют те же требования, что и ко вторичному жилью, будь то «малосемейка» или студия. Это значит, что расхождение плана квартиры в новостройке с реальной конфигурацией ее комнат чревато неприятностями для хозяина.

Если несовпадение обнаружится, Мосжилинспекция сначала выпишет собственнику штраф за самовольную перепланировку, а потом обяжет его узаконить изменения в течение определенного времени. И это наиболее благоприятный для владельца исход. Если долгое время не предпринимать никак мер в ответ на предписания инспекции — не выплачивать штраф и не согласовывать изменения, дело передадут в суд.

Бывают и другие ситуации: хозяин квартиры поспешил с перепланировкой, не согласовав ее, и внес такие изменения, на которые попросту нельзя получить разрешение, например демонтировал несущую стену. Тогда придется вернуть все как было.

Если этого не сделать, ремонт может обернуться еще более досадными последствиями, в частности ограничениями при проведении юридических сделок. Во-первых, без урегулирования ситуации с БТИ и Мосжилинспекцией рыночная стоимость квартиры автоматически снижается. Соответственно, выгодно продать свое жилье у собственника не выйдет. Также он не сможет взять кредит под залог квартиры или официально сдать ее в аренду, пока не узаконит изменения либо не вернет жилью первоначальный вид.

А если квартира в новостройке была приватизирована, игнорирование распоряжений Мосжилинспекции может привести к лишению прав собственности, при этом компенсация за продажу квартиры с торгов будет ниже рыночной стоимости.

Тут нельзя, тут — можно: какие работы разрешены при перепланировке

При перепланировке квартиры можно осуществлять любые работы, не запрещенные законами и сводами правил, а также постановлениями Правительства Российской Федерации и Москвы (в других регионах будут действовать нормативные акты органов власти соответствующего субъекта РФ). Таким образом, перед составлением плана ремонта необходимо будет изучить все эти документы.

В первую очередь разберемся, какие есть табу при перепланировке квартиры в новостройке. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, нельзя проводить работы, в результате которых:

  • будет затруднен доступ к инженерным сетям;
  • ухудшатся условия проживания соседей;
  • существенно увеличится нагрузка на перекрытия;
  • нарушится прочность несущих конструкций здания;
  • будет совмещена жилая комната и кухня (если там есть газовая плита);
  • лоджия будет объединена с комнатами и другое.

К перечню запрещенных мероприятий также могут отнести:

  • реконструкцию несущих стен;
  • установку переключателей в общедомовые инженерные сети;
  • переустановку радиатора отопления на лоджию;
  • организацию системы подогрева пола от общего отопления и водоснабжения;
  • монтаж более одного дополнительного этажа в помещении;
  • смещение границ санузлов;
  • перенос или расширение кухонь за счет площади санузла;
  • устройство кухни без окон;
  • устройство в ванной и туалете полов без порожка и защиты от воды;
  • организацию выхода из туалета в кухню или комнату;
  • демонтаж балконных порожков.

А вот получить разрешение Мосжилинспекции, пройдя полноценную процедуру согласования, возможно, если потребуется, к примеру:

  • перенести границы кухни в нежилую зону;
  • полностью или частично демонтировать не несущие перегородки;
  • демонтировать подоконный блок без ущерба креплениям балконной плиты;
  • переместить раковину, ванну, душ или унитаз в пределах санитарных зон;
  • перенести радиатор отопления на другую стену.

Отметим, что в вопросе согласования может возникать множество спорных моментов, поэтому госорганы каждый случай рассматривают в индивидуальном порядке.

Как оформить разрешение на перепланировку и что делать потом

Как следует из всего выше сказанного, перепланировка жилья, в том числе в новом доме, — дело серьезное и требует согласования. Но что именно нужно сделать, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке? С чего начать оформление перепланировки? Как проходит этот процесс от начала и до конца?

Внесение любых изменений в конфигурацию новой квартиры начинается с идеи. Владелец определяет желаемые границы комнат и заказывает проектно-сметную документацию. Для этого стоит сразу выбирать исполнителя, имеющего членство в СРО. Для согласования понадобится проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки. В некоторых компаниях можно получить сразу и проектную документацию, и дизайн-проект и даже заказать оформление перепланировки в новостройке под ключ.

Самый ответственный момент — подача проекта для согласования в Мосжилинспекцию. Кроме этого, понадобится собрать и другие документы. К заявлению нужно приложить:

  • если право собственности оформлено — выписку из ЕГРН с синей печатью;
  • если не оформлено — договор на участие в долевом строительстве, договор об уступке прав по предыдущему договору, акт приема-передачи недвижимости, справку от застройщика о выполнении участником долевого строительства всех обязательств и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  • договор соцнайма (при наличии) и согласие членов семьи на ремонт;
  • техпаспорт БТИ;
  • проектную документацию.

Рассматривать заявку будут в течение 20 рабочих дней. Срок может быть больше (до 30 рабочих дней), если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, если работы затрагивают архитектурный облик дома или если квартира располагается на последнем этаже.

Если проект допустили к реализации, то есть Мосжилинспекция согласовала перепланировку, можно проводить ремонтные работы. Но и это еще не все — дальше следует этап приемки квартиры: результат «редизайна» жилья проинспектируют и проверят, соответствуют ли изменения согласованному проекту. И только тогда, если все в порядке, можно будет получить акт о завершенной перепланировке и новый паспорт БТИ и заняться обновлением информации в Росреестре.

Изменение конфигурации квартиры называется перепланировкой и без разрешения уполномоченных органов считается незаконным. Согласовать перепланировку в новостройке не так сложно, как может показаться, тем более если основательно подготовиться. Заручившись поддержкой экспертов из компаний, занимающихся и разработкой дизайнов, и проектированием работ, и согласованием перепланировок, можно существенно ускорить данный процесс и сэкономить силы.

С помощью перепланировки можно увеличить площадь квартиры и сделать ее более комфортной.

Что можно изменить?

Некоторые компании могут предложить услуги по согласованию перепланировки под ключ.

Заказать услугу…

Для разработки документации по перепланировке следует обращаться в компанию, имеющую допуск СРО.

Куда можно обратиться?

Можно воспользоваться бесплатной консультацией специалиста и задать интересующие вопросы по перепланировке помещений.

Оставить заявку…

Стоимость услуг по согласованию перепланировки может зависеть от объема работ, необходимой документации и особенностей помещения.

Узнать цену…

Незаконная перепланировка может привести к значительным проблемам: штрафам, снижению стоимости квартиры, невозможности ее продать или сдать в аренду.

Что можно сделать?

Белоногова Нарцисса Николаевна Ответственный редактор

Мнение редакции

Вы­би­рая спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ную ком­па­нию для со­гла­со­ва­ния пе­ре­пла­ни­ров­ки, сле­ду­ет уде­лить вни­ма­ние мно­гим ве­щам. В част­нос­ти, сто­ит по­чи­тать от­зы­вы об ор­га­ни­за­ции, по­смот­реть фо­то­гра­фии вы­пол­нен­ных ра­бот и про­ек­тов.

Читайте также

Вторник, 06.10.2021

Понедельник, 08.06.2021

Понедельник, 08.06.2021

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: