Перепланировка старого дома – в 2021 году, составление проекта, переустройство постройки

Приветствуем Вас, дорогой гость! В данной статье пойдёт разговор о том, Перепланировка старого дома – в 2021 году, составление проекта, переустройство постройки. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что мы сможем помочь

Перепланировка квартиры в старом доме

Трехкомнатная квартира, в которой реализовали данный проект перепланировки…

Перепланировка старого дома- нюансы согласования

В постановлении Правительства Москвы №508-ПП сказано, что перепланировка квартиры в доме с деревянными/смешанными перекрытиями должна проводиться на основании проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки (проекта приспособления для домов-памятников) после оформления разрешения в Мосжилинспекции.

Как уже отмечалось, несущие конструкции в старых домах с годами дают усадку, после чего нагрузка распределяется и на стены, которые после этого становятся разгружающими. Полный демонтаж такой стены может привести к аварийным последствиям для всего здания. Поэтому до начала ремонта в старом здании со смешанными/деревянными перекрытиями, прежде всего, необходимо обратиться к автору проекта дома для получения технического заключения о состоянии  конструкций и возможности  выполнения перепланировки.

Мы уже говорили ранее, что при перепланировке квартиры в доме старой постройки сведения об авторе дома, как правило, отсутствуют, поэтому за техническим заключением нужно обращаться в организацию, официально замещающую несуществующих разработчиков домов. В настоящий момент такой организацией является ГБУ «Экспертный центр».

Выпускается техническое заключение по итогам инженерного обследования квартиры автором дома или организацией его замещающей. Техническое обследование в домах со смешанными и деревянными перекрытиями проводится с целью определения состояния несущих и ненесущих конструкций квартиры/здания. Инженеру, проводящему обследование, для определения состояния перекрытий и иных несущих конструкций в доме часто требуется проводить ряд локальных вскрытий пола, стен и потолка в квартире. Если оказывается, что стена относится к разгружающим, то полностью демонтировать ее не получится, а проем в ней должен быть усилен металлоконструкциями.

Проект перепланировки четырехкомнатной квартиры в доме старой постройки:

Только после того, как вы получите техническое заключение можно заказывать разработку проекта перепланировки. Относительно проекта можно сказать только то, что разрабатываться он должен организацией с допуском СРО. В целом пакет документов не отличается от тех, что требуются при согласовании перепланировки, скажем, в панельном доме: в дополнение к проектной документации также нужны заявление, техпаспорт квартиры БТИ и правоустанавливающие документы на квартиру.

Документы передаются через МФЦ в Мосжилинспекцию, где по ним будет принято решение. При согласовании перепланировки старой квартиры собственнику выдают разрешение, после чего он имеет право приступать к ремонтным работам, строго придерживаясь  утвержденного проекта. Правильность ремонта по его окончании проверит комиссия Мосжилинспекции. При отсутствии нарушений приемочная комиссия составит акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. А БТИ после проведения обмеров внесет все произведенные изменения в документы технического учета на квартиру.

Если перепланировка дома старой постройки в Москве не планируется, а уже выполнена без согласования, то узаконить ее возможно на основании технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ при условии, что в процессе ремонта были соблюдены все строительные и санитарные нормы. Составляет такое заключение при отсутствии автора дома также ГБУ «Экспертный центр».

Как мы видим, даже те перепланировки, которые, к примеру, в современном панельном доме согласуются довольно просто, в старом здании идут по наиболее сложному и затратному пути. Тем не менее мы возьмемся за согласование перепланировки в старом доме и разработку проектной документации. 

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  «Нажмите здесь»

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта 

По WhatsApp 

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

Рубрики

  • Аренда
  • Банки
  • Без рубрики
  • БТИ
  • Видео
  • Военная ипотека
  • Выселение
  • Гараж
  • Дачная амнистия
  • Долевое участие
  • ЕГРН
  • Жилищные условия
  • Зарубежная недвижимость
  • Затопление квартиры
  • ИЖС
  • Ипотека
  • Ипотека с господдержкой
  • Квартиросъемщик
  • Квартплата
  • Коммунальные платежи
  • Недвижимость
  • Перепланировка
  • Переуступка
  • Приватизация
  • Продажа
  • Расселение
  • Регистрация граждан
  • Статьи
  • Субаренда
  • ТСЖ
  • Похожие материалы:

    • Перепланировка дома жилого типа

      Без получения разрешения допустимо выполнять такие виды работ:

      • — Оснащение дверных проемов в межкомнатных перегородках
      • — Разрушение не несущих перегородок
      • — Установка перегородок временного типа
      • — Разрушение дверных проемов в стене несущего типа
      • — Перемещение сантехнического оборудования в ванной комнате.

      Произвольное переустройство

      Прежде всего, в случае выполнения самовольного переустройства, на собственника будут наложены штрафные санкции. Кроме того, судебный орган может прийти к заключению о невозможности выполнения таких перемен, а также выписать указание о возврате дома к исходному вида.

      В таком случае все работы реализуются за счет владельца.

      Каким образом узаконить?

      Узаконивание реализуется такими способами:

      • в судебном порядке;
      • через жилинспекцию.

      К услугам независимого арбитра необходимо обращаться в ситуации, если первая инстанция вынесла негативное решение.

      Регламент действий:

      Оформление заявления о перепланировке жилого дома
      Получение выписки из домовой книги технического заключения
      Оформление согласия  каждого члена семьи (в письменной форме)
      Передача полученной информации в местный муниципалитет
      Получение заключения по прошествии тридцати дней

      В том случае, если жилинспекция одобрила переустройство, с выданным на руки решением стоит обратиться в БТИ с целью оформления новой редакции техпаспорта на жилую постройку.

      Однако если перепланировка была реализована постфактум, на объект прибудет работник уполномоченной структуры с целью исследования изменений.

      Он составит заключение относительно соответствия жилплощади законодательным требованиям.

      Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме в статье: перепланировка нежилого помещения.

      Кроме того нужно обратиться в СЭС, данная структура установит, соответствует ли помещение существующим санитарным нормативам.

      Видео: Как узаконить реконструкцию индивидуального жилого дома?: 

      Судебная практика

      Как показывает практика, основаниями для удовлетворения иска о сохранении произведенных изменений состояния жилья являются:

      • перепланировка произведена прежними хозяевами;
      • не противоречит градостроительным нормам и требованиям;
      • отсутствуют негативные последствия;
      • произведенные работы не повлияли на несущие стены и конструкции.

      Жительница Краснодара, проживающая на 1 этаже многоквартирного дома, самовольно увеличила площадь квартиры в многоквартирном доме более чем на 30 кв. м. за счёт пристройки.

      Администрация отказала в признании перепланировки.

      Читайте: как правильно провести перепланировку в квартире?

      Суды первой и апелляционной инстанции признали требования истицы подлежащими удовлетворению, а отказ чиновников неправомерным.

      В качестве основания решения положены экспертные заключения о соответствии выполненных ремонтных работ санитарным и техническим требованиям, строительным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью соседей.

      Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный суд обратил внимание на то, что пристройка к квартире, по сути, явилась реконструкцией жилья (согласно определению реконструкции в Градостроительном кодексе РФ), требующей разрешения на строительство.

      Кроме того, судами не учтено, что увеличение размеров санузла и кухни изменило расположение данных помещений, которые стали располагаться под жилыми помещениями соседей.

      Проект перепланировки

      При вмешательстве в инженерные сети или несущие конструкции жилья необходимо представить проект на осуществление таких работ.

      Названый документ составляется специализированной организацией согласно требованиям градостроительных стандартов и норм. При этом в регионах могут устанавливаться свои стандарты.

      Кроме того, в жилищной инспекции могут быть утверждены готовые типовые проекты.

      Основными нормативными актами, устанавливающими требования по осуществлению капитального ремонта, являются ГОСТ21.501-93, ГОСТ 21.101-97 и Градостроительный кодекс РФ.

      Требуемые согласования:

      • проект подлежит согласованию с МЧС, архитектурой и центром гигиены и эпидемиологии, должен содержать решения: по планировке, конструкции и архитектуре;
      • по устройству инженерных систем и их функционированию;
      • по охране окружающей среды;
      • по соблюдению противопожарных мер.

      Составление проекта необязательно при отсутствии изменений в несущих конструкциях жилых помещений и при сохранении назначения помещений жилья.

      Общие понятия

      Оформление перепланировки дома производится в соответствии со статьями 25–29 ЖК РФ.

      Перепланировка жилого помещения – любые работы по изменению его состояния (расположению стен, проемов, окон), заносимые в технический паспорт этого жилья в обязательном порядке (ст. 25 ЖК РФ).

      Кроме перепланировки существует переустройство помещения – перенос инженерных коммуникаций.

      Виды работ, требующие разрешения

      Во избежание штрафов и обязанности приведения помещения в начально существующий вид необходимо получить разрешение на проведение строительно-ремонтных работ, относящихся к капитальному ремонту и реконструкции жилья:

      • по переносу проемов дверей и окон;
      • по изменению размера и количества комнат;
      • по устройству несущих стен, проемов;
      • по объединению жилой комнаты с лоджией либо балконом;
      • по обустройству дополнительных нежилых помещений;
      • по замене радиаторов;
      • при вмешательстве в систему вентиляции;
      • при изменении вида фасада здания (форма окон, создание навесов и козырьков, дополнительных входов, устройство дымоходов или каминов, иные работы с использованием общего домового имущества);
      • по переносу санузла или газового оборудования;
      • по переносу кухни;
      • по обустройству индивидуального отопления;
      • объединение жилых помещений (квартир).

      Разрешение выдается жилищной инспекцией либо отделом капитального строительства муниципалитета.

      Форма решения о согласовании либо отказе в согласовании установлена постановлением правительства РФ от 28.04.2005 № 266.

      Особенности перепланировки частного дома

      Перепланировкой частного дома является изменение размеров его помещений, как жилых, так и технических, а также работы по:

      • замене кровли;
      • замене оконных и дверных конструкций;
      • переоборудованию и оснащению дополнительным сантехническим оборудованием санузлов;
      • замене инженерных систем;
      • переносу дверных проемов;
      • изменению расположения теплоизоляции;
      • пристройке новых помещений;
      • изменению фасада (в том числе при его утеплении).

      Для получения согласия на перепланировку хозяин дома должен подать заявление установленной формы с приложением проекта о перепланировке (переустройстве) жилого дома.

      Когда не требуется разрешение на перепланировку

      Не возникает необходимость представления проекта и получение разрешения в случаях:

      • установки встраиваемой мебели;
      • проведения косметического ремонта (покрытие пола и потолка, укладка плитки, замена обоев на стенах), не требующего существенного изменения конструкции жилого помещения;
      • остекления балконов и лоджий, установление антенн;
      • при установлении перегородок в квартире, не влияющих на несущие конструкции;
      • перестановки (установки новой) электроплиты в пределах кухни;
      • установки кондиционера на стене фасада дома.

      Самовольная перепланировка: что нужно знать

      Любые несогласованные с муниципальным органом строительные и ремонтные работы, повлекшие изменение конфигурации жилого помещения, являются самовольной перепланировкой.

      Последствия самовольной перепланировки

      Изменение конфигурации жилья без разрешения муниципального органа является административным правонарушением, ответственность за совершение которого предусмотрена статьями 7.21–7.22 КоАП РФ.

      Изменение состояния жилого дома влечет наложение штрафа на его хозяина в размере от 1 000 руб. до 1 500 руб.

      Осуществление ремонтно-строительных работ по реконструкции жилья или его капитальному ремонту без соответствующего разрешения органа местного самоуправления в многоквартирных домах сумма штрафных санкций составит от 2 000 руб. до 2 500 руб.

      В случае изменения условий использования жилья по назначению в связи с произведенной перепланировкой ответственными лицами сумма штрафа составит от 4 000 руб. до 5 000 руб. на должностных лиц, от 40 000 руб. до 50 000 руб. на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).

      Узаконивание самовольной перепланировки

      После проведения работ по перепланированию без согласования с районной администрацией либо осуществления ремонта не в соответствии с заявленными в проекте мероприятиями, можно узаконить произведенные изменения жилого помещения через суд (в порядке ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

      Перед обращением в суд необходимо собрать документы:

      • справку о техническом состоянии жилья (с описанием изменений и состоянии жилья до и после ремонта);
      • заключение проектной компании (подтверждение соответствия ремонта требованиям безопасности, техническим и строительным нормам);
      • заключение учреждения гигиены и эпидемиологии (подтверждение соответствия санитарным нормам и требованиям);
      • технический паспорт жилого помещения.

      Отказ в перепланировке дома

      Причинами отказа могут стать:

      1. В согласовании перепланировки:
      • несоответствие представленного проекта градостроительным нормам и санитарным требованиям, иным требованиям нормативных актов (в том числе по оформлению документов);
      • наличие судебного акта об ограничении права хозяина или нанимателя жилья на его переустройство или перепланировку;
      • заключение органа защиты культурного наследия о недопустимости перепланировки (переустройства);
      • невозможность перепланировки в связи с техническим состоянием согласно решению проектной организации.
      1. В оформлении акта о завершении перепланировки:
      • уведомление хозяином жилья о завершении работ по истечении срока, установленного в разрешении;
      • несоответствие произведенных работ утвержденному проекту.

      Кроме того, основанием для отказа в согласовании может стать подача документов в ненадлежащий орган (ст. 27 ЖК РФ).

      При получении отказа в согласовании перепланировке или ее оформлении можно:

      • заново собрать необходимый пакет документов;
      • обжаловать отказ в судебном порядке.

      Оформление перепланировки: пошаговая инструкция

      Согласование перепланировки происходит в несколько этапов:

      Шаг 1. Сбор необходимой документации

      При перепланировке жилых помещений представляются:

      • правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРН, акт передачи квартиры в новостройке);
      • технический паспорт жилого помещения;
      • согласие муниципалитета (если изменения планируются в муниципальном жилье);
      • согласие всех жителей (если жилье используется по договору социального найма);
      • согласие банка (при проведении перепланировки жилья, находящегося в ипотеке);
      • согласование планируемых работ с государственными организациями (МЧС, СЭС, Роспотребнадзор и т.д.);
      • проект (эскиз) планируемых изменений (заказать в проектной организации, имеющей доступ к СРО);
      • заявление;
      • доверенность (в случае подачи заявления представителем);
      • паспорт заявителя.

      Шаг 2. Получение разрешения

      За разрешением следует обратиться в администрацию (отдел капитального строительства), жилищную инспекцию или подать документы в МФЦ.

      Документы рассматриваются в срок, установленный регламентом по предоставлению услуги, принятым органом местного самоуправления.

      Обычно время рассмотрения составляет от 30 до 45 календарных дней.

      По итогам рассмотрения муниципальный орган выносит решение о согласовании перепланировки либо отказе в согласовании.

      Шаг 3. Проведение ремонтно-строительных работ

      После получения документа о согласовании перепланировки, необходимо заключить договор на оказание соответствующих услуг (строительного подряда) в соответствии с проектной документацией со строительной компанией.

      После окончания выполнения работ оформить акт приемки и акт на скрытые работы.

      Шаг 4. Передача документов на проверку

      Подписанный акт приемки выполненных работ, договор подряда, копию свидетельства СРО подрядчика, акт на скрытые работы приложить к заявлению об оформлении результатов перепланировки (составлении акта) и подать в уполномоченный орган (администрацию, жилищную инспекцию).

      После проведения сотрудником муниципального органа проверки ремонта на соответствие разрешенным мероприятиям и подписания акта необходимо обратиться в БТИ.

      Шаг 5. Получение нового технического паспорта

      После обращения в БТИ в согласованное время техник производит все необходимые замеры жилого помещения и вносит все изменения в техническую документацию.

      Стоимость нового технического паспорта зависит от размера жилого помещения и устанавливается отдельно каждым БТИ, может различаться в регионах.

      Вам может стать интересно, как получить кадастровый паспорт на дом.

      С кем согласовывать?

      Согласование проекта требуется еще на начальной стадии, до того, как работа начнется. Если она уже завершена, то процедура называется «узаконивание», хотя действия в обоих случаях практически не отличаются.

      Узаконивать/согласовывать перепланировку нужно в специальном отделе местной администрации, но так как они в разных регионах и называются по-разному, да и не всегда доступны для простых людей, намного удобнее обращаться в любое отделение МФЦ (Мои документы).

      Разницы заявитель практически не заметит. В самом плохом случае, при обращении в МФЦ процедура узаконивания затянется на лишние 2-3 дня. Других отличий нет.

      Коментарии

      Как узаконить?

      Процедура узаконивания перепланировки достаточно сложная сама по себе. Тем более, что во многих случаях без помощи грамотного юриста просто не обойтись. Особенно если придется отстаивать свои интересы в суде. Представленный ниже порядок оформления является обобщенным. В зависимости от региона проживания и других особенностей, могут добавляться другие действия или меняться их очередность.

      Порядок действий

      1. Подготовить проект перепланировки дачного/частного дома. Это очень важный этап. Даже если работы уже давно завершены и требуется просто узаконить все, что сделано, проект все равно нужен. Причем уже на этапе его подготовки специалисты, которые будут заниматься данным вопросом, могут сразу заявить, какие моменты не смогут узаконить ни при каких условиях, а какие – вполне могут. Проект является как бы отображением того, что сделано. Его будут сравнивать с тем, что указано в техпаспорте чтобы выявить все внесенные изменения.
      2. Собрать все остальные необходимые документы (список см.ниже).
      3. Выбрать отделение МФЦ (Мои документы) и посетить его.
      4. Заполнить заявление на узаконивание перепланировки.
      5. Передать специалисту МФЦ такое заявление и все собранные документы.
      6. Дождаться решения и получить его.
      7. С положительным решением идти в Росреестр и вносить изменения в техпаспорт. С отрицательным решением идти в суд.

      Документы

      Для согласования/узаконивания перепланировки нужны будут следующие документы:

      • Проект перепланировки. В редких случаях, если вносились незначительные изменения, его можно сделать и самостоятельно, при наличии минимальных навыков и знаний. Чаще же всего нужна помощь специалистов. Следует отметить, что проект может быть и сравнительно небольшим и очень объемным. Все зависит от того, что именно было сделано. Так, например, если требуется возвести дополнительную перегородку, то помимо факта отображения такой перегородки на плане потребуется дополнительный лист с описанием структуры такой перегородки и еще один с расчетом давления перегородки на пол.
      • Паспорт заявителя. Документ обязательно предоставляется действующий. Он не должен содержать посторонних отметок, в нем обязана быть вклеена фотография по возрасту и так далее.
      • Паспорта или свидетельства о рождении всех совладельцев. Свидетельства в данном случае предоставляются только в том случае, если у собственника жилья еще нет паспорта (несовершеннолетний).
      • Согласия совладельцев на проведение перепланировки. Этот документ заверяется у нотариуса. Обычно требуется отдельное согласие от каждого совладельца, но тут многое зависит от региона нахождения недвижимости. В некоторых МФЦ могут принять и «коллективное» согласие.
      • Доверенность на представителя и его паспорт. Этот пункт актуален только в том случае, если заявитель планирует действовать через представителя.
      • Свидетельство о праве собственности. На момент написания данной статьи в качестве такого свидетельства выступает выписка из ЕГРН. Рекомендуется заказать такую выписку непосредственно до подачи документов, чтобы предоставить максимально «свежую» версию.
      • Техпаспорт на дом. Нужен для того, чтобы ответственные лица смогли увидеть, чем итоговый вариант планировки отличается от того, что было.
      • Правоустанавливающие документы. Обычно это договор купли-продажи, но возможны и другие варианты. Например, договор дарения, завещание и так далее.

      Помимо всего перечисленного нужны будут также и бумаги от различных проверяющих структур, типа Пожзащиты, Роспотребнадзора и так далее. Заявитель не обязан их все собирать самостоятельно. Специалист МФЦ сам запросит все нужные бумаги.

      Расходы

      Согласование/узаконивание перепланировки – это бесплатная процедура. Платить придется только в процессе сбора документов:

      • Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей.
      • Выписка из ЕГРН: 300 рублей.
      • Согласия совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
      • Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.

      В процессе оформления могут потребоваться и дополнительные расходы если, например, какие-то документы (предположим, договор купли-продажи) придется восстанавливать. Кроме того, если заявитель получил отказ и будет обращаться в суд, ему потребуется заплатить еще и госпошлину. Ее размер составляет 300 рублей.

      Сроки

      В среднем вся процедура согласования/узаконивания, если не учитывать судебное разбирательство, может занять около 2-3 месяцев. Из них:

      • Оформление проекта перепланировки: от 1 недели.
      • Подготовка документов: до 3-5 дней.
      • Ожидание решения МФЦ: до 45 дней.
      • Переоформление техпаспорта: от 3-х дней.

      Если обращаться в суд, то срок можно смело увеличивать примерно на 3 месяца. Из них 2 месяца будет рассматриваться дело и еще 1 месяц придется ждать, пока решение вступит в силу.

      Что делать, если в узаконивании отказывают

      Нередко собственник вносит в дом такие изменения, которые невозможно узаконить в общем порядке. Как следствие, он получает отказ в МФЦ (Моих документах). В этой ситуации единственным выходом может стать обращение в суд, однако следует учитывать тот факт, что далеко не всегда суд становится на сторону владельца жилья. На практике верно как раз обратное, но пытаться все равно нужно.

      Очень часто решение сильно зависит от юридической поддержки собственника жилья. Квалифицированные юристы помогают как на этапе обращения в МФЦ, так и при рассмотрении проблемы в суде. На бесплатной консультации наши специалисты расскажут об основных особенностях такой процедуры и важных моментах. Они также могут выступать в качестве представителей клиента, добиваясь нужного результата.

      Чего нельзя делать в квартире

      Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

      Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

      Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

      Почему могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке

      Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

      Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

      Что можно сделать в квартире

      Что можно изменять в квартире:

      1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

      Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

      2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

      3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

      4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

      Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

      При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

      Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

      Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь — https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

      Этап 1. Вызовите инженера из БТИ.

      Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

      Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры.

      Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

      Этап 3. Обратитесь в суд.

      Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

      1. Отказ администрации в согласовании.

      2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

      3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

      4. Выписку из ЕГРН.

      Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

      Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

      Этап 4. Новый техпаспорт.

      Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

      Могут ли наказать?

      За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

      Как узаконить перепланировку, если она только в планах

      Этап 1. Подготовка проекта перепланировки.

      Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

      Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

      К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

      — договор авторского надзора;

      — акты скрытых работ;

      — техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

      — копию свидетельства допуска СРО бюро.

      Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

      Этап 2. Подача заявления на согласование.

      Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

      — Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

      — Техпаспорт, которому не больше 5 лет.

      — Правоустанавливающие документы на квартиру.

      — Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

      — Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

      — Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

      Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

      Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

      Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

      Этап 3. Приемная комиссия и новый техпаспорт.

      Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

      Сроки действия решения отмечаются в конце документа.

      Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

      1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

      2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

      В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

      Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

      — представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

      — представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

      Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

      В актах должны расписаться:

      — Вы (заявитель).

      — Инспектор.

      — Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.

      — Автор проекта перепланировки из бюро.

      Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

      Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2021 рублей.

      Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас — https://rosreestr.net/

      Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки

      Причин может быть четыре:

      1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

      2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

      3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

      4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

      Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

      Понравилась статья? Поделиться с друзьями: