Статья 22. Аренда земельных участков

Добрый день, уважаемый посетитель. В этой статье пойдёт разговор про Статья 22. Аренда земельных участков. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Виды аренды земельных участков.

Выделяют несколько видов аренды земли. Так, в зависимости от срока действия договора аренда может быть:

  • краткосрочной ее срок не превышает 3-5 лет;
  • долгосрочной срок аренды от 5 лет и дольше (может доходить до 49 лет).

В случае, если срок аренды в договоре не определен, он рассчитывается из максимально допустимого и установленного законом срока для данной категории земель или данного вида аренды.

В зависимости от принадлежности земель, можно арендовать участок, находящийся:

  • в частной собственности, если он принадлежит физическому или юридическому лицу;
  • в публичной собственности, если это государственные или муниципальные земли.

По цели использования участка различают аренду:

  • земель сельхозназначения;
  • земель населенных пунктов и территорий, отведенных для целей индивидуального жилищного строительства;
  • земель лесного фонда;
  • промышленных территорий и другие виды аренды.

Выделяют также первичную и вторичную аренду (субаренду). Суть субаренды состоит в передаче арендатором полученного участка целиком или по частям третьему лицу или лицам в последующую аренду. Она возможна, если в договоре нет прямого запрета на сдачу арендатором этого же участка уже в качестве субарендодателя. Как правило, в субаренду отдаются земли при долгосрочной первичной аренде. Если аренда краткосрочная, то для субаренды требуется прямое разрешение арендодателя.

В каких случаях договор считается незаключенным?

Договор аренды земельного участка может быть признан незаключенным, если выяснится, что его стороны не достигли соглашения в надлежащей форме по всем существенным условиям договора.

  • Предмет договора не указаны данные, позволяющие точно определить участок земли, подлежащий передаче в аренду. Однако если арендатор принял участок без замечаний и пользовался им, то его заявление о незаключенности договора может быть признано недобросовестным.
  • Размер арендной платы.
  • Выкупная цена, если предполагалось, что арендатор участка имеет право его выкупить.

Если Вы решили заключить договор аренды, Вам следует учесть множество нюансов, начиная от поиска участка и проверки соответствия информации, содержащейся в документах, реальным характеристикам, до составления договора и заключения сделки с арендодателем. Для того, чтобы сделка была законна, а в результате ее заключения Вы могли использовать участок в своих целях, рекомендуется обращаться к профессиональным юристам.

Компания Максард специализируется на оказании юридических и оценочных услуг в сфере недвижимости. Наши специалисты имеют большой опыт работы и оказывают помощь в решении правовых казусов, в том числе представляя клиента в суде. Если у Вас есть вопросы по договору аренды земельного участка или возникла спорная ситуация, связанная с правоотношениями между арендатором и арендодателем свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку на бесплатную консультацию на нашем сайте. Мы с радостью ответим на все интересующие вас вопросы.

Заключение договора аренды.

Договор аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, обычно составляется в простой письменной форме. Документ подписывается обеими сторонами сделки.

При аренде участка, который находится в публичной собственности, договор чаще всего заключается по итогам аукциона. Инициатором аукциона может быть государство, муниципальное образование или лицо, желающее стать арендатором.

Сдача участка в аренду без аукциона может привести к признанию договора аренды недействительным.

Аукцион не нужно проводить в случаях, которые оговариваются в законе, например, когда участок арендует:

  • собственник объекта незавершенного строительства с целью достроить его;
  • собственник здания на данном земельном участке;
  • лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории;
  • лицо, которому выдается участок взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд участка.

Акт приема-передачи земельного участка.

Немалую роль играет приложение к договору аренды земли акт приема-передачи земельного участка. В нем рекомендуется не только описать расположение участка с его границами, но и детально охарактеризовать его состояние на момент передачи арендатору. Нередко в приложении стороны определяют условия устранения обнаруженных недостатков, например, удаления строительного мусора с территории.

Также в этот акт включают подробное описание передаваемого с участком имущества и документов. При возврате арендованных земель владельцу стороны вписывают в него перечень неотделимых улучшений, сделанных арендатором, а также прочие сведения о текущем состоянии участка.

Ограничение аренды для земельных участков.

Право аренды земельных участков ограничивается по разным основаниям.

  • Субъект договора. Не каждый участник хозяйственного оборота может выступать в роли арендодателя или арендатора данного участка.
  • Предмет аренды. Некоторые земли могут быть полностью изъяты из оборота или иметь ограниченную оборотоспособность. Например, к ним относятся особо охраняемые территории и объекты, земли обороны, безопасности.
  • Срок аренды. Например, договор аренды земельного участка, предназначенного для сенокошения и выпаса скота, заключается на срок до трех лет.
  • Использование земельного участка. По закону оно должно осуществляться в соответствии с целевым назначением участка и способами, которые не наносят вред окружающей среде. Например, если земли передаются по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, то возведение на них жилых домов будет грубым нарушением договора и приведет к его расторжению.

Наиболее общие ограничения для использования арендованных земельных участков связаны с охраной окружающей среды, соблюдением границ санитарно-защитных зон.

Начало и завершение строительства на арендованном участке должно быть согласовано с соответствующими государственными и муниципальными органами.

Некоторые ограничения связаны с местоположением земельного участка и представляют собой запрет на те или иные действия, затрагивающие интересы третьих лиц. Речь идет, к примеру, о сервитуте, при котором арендатор обязан использовать часть арендуемой территории в интересах третьих лиц, гарантируя их свободный проход или проезд, прокладку или обслуживание инженерных сетей и т. д.

Кроме того, государственные и муниципальные органы могут резервировать территории для нужд расширения поселений или размещения важных стратегических объектов. В этом случае владельцам и арендаторам может быть предложено освободить занимаемые земельные участки.

Как взять землю в аренду.

Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.

Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.

Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:

  • статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
  • статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
  • статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
  • статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.

Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ. Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.

После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:

  • запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
  • проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2021 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
  • уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
  • проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть ипотека, сервитут, арест участка);
  • по согласованию с владельцем земли заключает договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).

Договор аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка представляет собой разновидность договора аренды. В его тексте обязательно должны быть указаны:

  • стороны (субъекты) договора: арендодатель и арендатор;
  • предмет договора: земельный участок с указанием его категории и целевого назначения;
  • обязательства сторон;
  • величина арендной платы (если земельный участок находится в публичной собственности, то размер платы определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом органа государственной власти или местного самоуправления);
  • срок, на который заключается договор;
  • меры ответственности сторон;
  • иные условия договора, которые стороны считают существенными.

Для составления договора удобно использовать бланк договора аренды земельного участка.

Какие документы необходимы для регистрации договора аренды?

В случае, когда договор аренды заключается на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в государственных органах. Если арендуется лишь часть земельного участка, ранее не учтенная в ЕГРН, то можно поставить ее на кадастровый учет сразу при регистрации договора.

Для регистрации договора аренды земельного участка в Росреестре необходимо:

1. Оформить заявление.

2. Подготовить основные документы:

  • договор аренды земли в двух экземплярах (если документы отправляются почтой, то договор должен быть удостоверен нотариально);
  • документы, подтверждающие личность и полномочия лиц, подписавших договор – общегражданский паспорт, нотариально удостоверенная доверенность представителя организации или документ, подтверждающий полномочия лица, действующего от имени организации без доверенности;
  • прочие необходимые документы ( например, если участок находится в ипотеке, то нужно предоставить письменное согласие залогодержателя).

3. Уплатить госпошлину.
4. Подать заявление и документы на госрегистрацию лично, через почтовое отделение или в электронном виде.

Ряд документов Росреестр получает по межведомственным каналам:

  • документ об уплате госпошлины;
  • учредительные документы юридических лиц – участников договора;
  • выписку из ЕГРЮЛ;
  • документы о проведении торгов и их результатах.

Стороны договора по своей инициативе также могут их предоставить в Росреестр.

Читайте также

Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 22. Аренда земельных участков 1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.2. Земельные участки, за

Глава VI. Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков

Глава VI. Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков 1.

Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков 1. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:использовать земельные

Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков

Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и

Статья 22.2. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков

Статья 22.2. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков 1. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных

Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 22. Аренда земельных участков 1Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.2. Земельные участки, за

Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:использовать земельные

Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков

Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и

Статья 22 Аренда земельных участков

Статья 22 Аренда земельных участков 1-2. В п.1 комментируемой статьи следует обратить внимание на то, что в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства действует национальный режим, согласно которому данные лица равно как и российские граждане, могут иметь на праве

Глава VI Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков

Глава VI Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков Статья 40 Права собственников земельных участков на использование земельных участков 1. В

Статья 41 Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

Статья 41 Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков 1. Статья сохранила общий подход ЗК 1991г. к регулированию правомочий перечисленных в ней субъектов прав на земельные участки (см. последний абзац

Статья 42 Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Статья 42 Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков Статья 42 Кодекса сохранила общий подход к форме регулирования обязанностей лиц, использующих земельные участки на

Я месяца три назад тоже столкнулся с этим вопросом и нашел кое-какую практику.

Основной массив дел о применении 7/448 (правда, уступки там не связаны с землей) сводится к тому, что если основной договор заключен до 01.06.2015, то дата цессии не имеет значения и такая цессия действительна. Это дела:

А27-8552/2016;
А27-4022/2016;
А82-14461/2015;
А82-14647/2015;
А60-58308/2015.

(Разумееется, по этой логике, если основной договор моложе июня 2015, то уступка ничтожна: А42-9000/2015 и упомянутое вами А79-1280/2016).

Вместе с тем, есть решения, НЕ допускающие уступку, даже если основной договор был заключен до 01.06.2015. Суд говорит: раз уступка заключена после 01.06.2015, то она в любом случае нарушает норму 7/448: дело А26-10174/2015.

«Земельные» суды вовсе не считают, что ЗемКодекс является специальным по отношению к ГК, и применяют 7/448 только в путь.
Дело А73-3770/2016: раз договор аренды ЗУ был заключен после 01.06.2015 на торгах, то уступка по нему не допускается.
Но гораздо опаснее другой вывод, сделанный в этом же деле апелляцией:
«Кроме того, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства без проведения торгов с лицом, не участвовавшим при их проведении , не предусмотрено нормами земельного законодательства».

То есть, какбе, плевать мы хотели на ваш пункт 9 статьи 22 ЗемК, если участок предоставлен на торгах. И если эта трактовка распространится, все плохо (хотя по сути запрет на перемену лица в расторгованной строительной аренде — это где-то логично и даже справедливо).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: